Vous êtes belge, mais souhaiteriez investir dans un logement en France et idéalement à Paris ? Il existe quelques conseils qui pourront s’avérer utile afin de dénicher la perle rare. Mes Aides Financières vous dit tout sur comment investir intelligent dans un bien immobilier à Paris.
Sommaire
Immobilier à Paris : comment investir intelligemment en 2024 ?
Le marché de l’immobilier parisien peut paraître déconcertant actuellement : des taux de crédit immobilier à la hausse, des prix qui fléchissent mais qui ne s’effondrent pas, des phénomènes similaires dans les grandes métropoles, un ralentissement général des villes moyennes et des zones rurales, etc.
En France, l’immobilier neuf enregistre actuellement une baisse de 25% de ventes en volume. En effet, son prix est élevé dû aux trop nombreuses normes imposées, ce qui booste les prix de l’ancien plus abordables. En parallèle, on observe également un manque de logements pour répondre à la demande actuelle.
Alors, si vous souhaitez acheter un bien en France, les questions qui peuvent vous venir en tête sont :
- Dois-je acheter maintenant ou pas ? ;
- Quelles sont les bonnes pratiques à adopter pour « tirer mon épingle du jeu » ? ;
- Dois-je chercher seul(e) ou me faire aider par une agence ?
Quelles perspectives pour le marché immobilier français en 2024 ?
Le marché immobilier français a commencé à stagner dans les grandes villes à partir des quatre derniers mois de 2022. Le marché parisien a notamment connu une baisse de -1,2% sur l’année 2023 qui devrait légèrement s’accentuer en 2024 compte tenu de l’évolution à la hausse des taux d’intérêt qui sont un véritable marqueur pour les acquéreurs.
Or, depuis le 1er janvier 2022, les conditions de crédit se sont progressivement durcies : pas de possibilité d’emprunter au-delà de 35% de ses revenus et sur une durée maximum de 25 ans.
Aujourd’hui, ce sont les acquéreurs qui ont repris du pouvoir. La négociation du prix présenté par l’agence et/ou le vendeur est devenue « monnaie courante ». En effet, on constate une négociation moyenne d’environ 3% à 5% sur la base d’un prix qui n’est pas surestimé au départ.
Les grandes surfaces dans la majorité des grandes métropoles, dont Paris, vont continuer de voir leur délai de vente s’allonger et les petites surfaces à destination locative voient leur prix significativement à la baisse. Ceci peut s’expliquer par l’état actuel des stocks des biens à la vente et la nouvelle réglementation DPE. Cette dernière, datant du 1er juillet 2021, caractérise ainsi ce que sont les « passoires thermiques » et interdit à termes de louer des biens de catégorie G dès 2025, F dès 2028 et E dès 2034.
Ainsi, les biens dont le DPE est supérieur à G, ne peuvent déjà plus être loués tels quels. Donc, c’est une opportunité, en plus, d’investir dans un bien locatif en négociant son prix d’achat très fortement.
Le bon moment pour acheter dépend de votre situation et de votre projet de vie
La réponse est à géométrie variable. Si votre famille s’agrandit et que vous recherchez une résidence principale plus grande que celle que vous possédez actuellement, il n’y a pas de bon ou mauvais moment. Ainsi, la nécessité de changer de logement fait loi.
Si vous êtes primo-accédant, bien que les taux d’intérêt de crédit progressent, ils restent malgré tout inférieurs au taux d’inflation et acquérir un bien est peut donc être une décision judicieuse pour préparer son avenir. Avoir un toit sur la tête le plus tôt possible est un choix plutôt sage. De plus, vous ne serez pas perdant temps que le marché reste dans une dynamique inflationniste qui va faire progresser mécaniquement la valeur de votre logement.
En revanche, si les prix s’effondrent, il vous est toujours possible de renégocier ultérieurement votre taux de crédit à la baisse le moment venu. Alors n’oubliez pas de refuser tout frais de remboursement anticipé partiel ou total auprès de la banque, source de votre crédit.
De plus, en tant que primo-accédant, vous pouvez profiter du choix de biens en classe F ou G mis en vente par des investisseurs en biens locatifs qui préfèrent vendre leur bien plutôt que de le rénover. Ainsi, vous pourrez bénéficier d’une belle décote du prix.
Enfin, si vous êtes un investisseur en recherche de rentabilité, il faudra faire le bon calcul quant au prix d’achat du logement et les travaux nécessaires, comparés à son prix de location. Attention donc aux zones géographiques avec plafonnement des loyers.
Quelle est la bonne façon de trouver le bien qui vous conviendra ?
Il n’y a rien de pire que de visiter des biens inutilement : logements au-dessus de votre budget, localisation non souhaitée, surface inadaptée, nombre de pièces insuffisant, étage trop bas, etc.
Pour optimiser son temps de recherche et éviter toute lassitude, il faut que vous rédigiez un « brief » quant aux critères du bien qui serait idéal pour vous. Et avant tout, faites valider votre capacité de financement par votre banque ou un courtier qui mettra plusieurs organismes en concurrence.
Le « portrait-type » du logement de vos rêves devra mentionner :
- Les localisations souhaitées ;
- La surface idéale et le nombre de pièces ;
- Le budget maximum avec travaux, mais hors frais de notaire ;
- La surface minimum pour la pièce de vie ;
- La cuisine ouverte ou séparée ;
- L’acceptation quant à des travaux importants ou pas ;
- L’étage minimum voulu si c’est un appartement ;
- La surface du terrain si c’est une maison et si vous la souhaitez de plain-pied ou pas nécessairement ;
- Type de façade/d’architecture.
Comment s’organiser pour une recherche fructueuse ?
Vos critères une fois définis, nous vous incitons à mettre une alerte sur tous les portails qui enregistrent la quasi-totalité des annonces telles que Se loger, le Bon Coin, Logic-Immo, PAP. De plus, nous vous conseillons aussi de déposer votre demande dans les agences de la localité où vous souhaitez vivre. Celles-ci connaissent le marché local et pourront vous conseiller au mieux dans votre achat.
Vous pouvez aussi en parler autour de vous, à des commerçants et des gardiennes de votre quartier. En effet, les notaires et les syndics d’immeubles peuvent parfois avoir des biens à la vente qui leur sont confiés. Avoir été le premier à se positionner sur une vente peut se révéler crucial lorsque le propriétaire doit prendre sa décision.
Enfin, n’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier ou dit autrement, à un chasseur d’appartement. Cela peut être une très bonne solution si vous êtes las de visiter des biens qui ne vous conviennent, que vous n’avez vraiment pas le temps de passer des heures à scruter les annonces ou que vous n’êtes tout simplement pas sur place.
Celui-ci vous aidera à dresser votre brief, pourra :
- Vous mettre en relation avec un courtier compétent ;
- Recherchera des biens selon vos critères de recherche ;
- Organisera toutes les visites pour vous ;
- Négociera le prix du bien et vous accompagnera jusqu’à votre installation.
De plus, il vous fera aussi bénéficier de son carnet d’adresses, notamment pour trouver des entreprises de rénovation et des architectes si besoin il y a.
