Sommaire
Indexer un loyer, c’est l’adapter à l’évolution du coût de la vie. Le montant de votre bail n’est pas renégocié : il est simplement recalculé une fois par an à l’aide d’un indice officiel, l’indice santé. Ce n’est donc pas une augmentation décidée librement par le bailleur, mais une opération dont chaque paramètre est fixé par la réglementation.
Depuis la régionalisation du bail, les règles de location dépendent de la région où se trouve le logement. Pour un bien situé dans l’une des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale, c’est le régime bruxellois qui s’applique, géré par l’administration Bruxelles Logement. Il ressemble au régime wallon sur la formule, mais il s’en écarte nettement sur les conditions, en particulier sur le rôle du certificat PEB.
L’indexation est due par défaut : elle s’applique si elle n’a pas été exclue expressément dans le bail. L’absence de clause d’indexation dans votre contrat ne vous protège donc pas. À l’inverse, un bail qui écarte clairement l’indexation vous met à l’abri de toute hausse annuelle.
À Bruxelles, une indexation qui fait monter le loyer n’est due que si le bailleur a rempli trois obligations. Si l’une d’elles manque, il ne peut pas vous réclamer la hausse, même si la date anniversaire du bail est passée.
Ces conditions valent pour le marché privé comme pour les logements loués par une commune, un CPAS ou une agence immobilière sociale. Si vous vivez dans un logement social bruxellois, le loyer suit ses propres règles de calcul, liées à vos revenus.
Le calendrier est strict. L’adaptation ne peut intervenir qu’une fois par année de location, et au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Une seconde indexation dans la même année, ou une indexation appliquée avant l’anniversaire, sort du cadre légal.
L’indexation n’est jamais automatique. Elle ne produit ses effets qu’après une demande écrite du bailleur. Tant que cette demande n’a pas été faite, vous continuez à payer le loyer habituel, sans que cela constitue une dette. Conservez cette demande avec votre bail et les documents de votre garantie locative : en cas de désaccord, ce sont les pièces qu’on vous demandera.
Un bailleur qui tarde ne perd pas son droit pour l’avenir, mais il perd une partie de l’arriéré. La demande n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande. Un bailleur qui n’aurait rien réclamé pendant plusieurs années ne peut donc pas exiger un rattrapage complet.
La structure de la formule est commune aux trois régions, mais la définition de l’indice de départ diffère : à Bruxelles et en Wallonie, il correspond au mois précédant la signature du bail ; en Flandre, au mois précédant son entrée en vigueur. La formule repose sur l’évolution de l’indice santé et donne le montant maximum que le bailleur peut réclamer : rien n’empêche les parties de convenir d’une hausse plus faible.
Loyer indexé = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ
Chaque terme a une définition précise, et c’est là que se nichent la plupart des erreurs de calcul.
| Terme | Ce qu’il faut prendre |
| Loyer de base | Le loyer indiqué dans le bail, hors charges |
| Indice de départ | L’indice santé du mois qui précède celui de la signature du bail |
| Nouvel indice | L’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail |
Retenez surtout la différence entre les deux dates. L’indice de départ dépend de la signature du contrat, alors que le nouvel indice dépend de son entrée en vigueur. Si vous avez signé en août pour emménager en octobre, ces deux repères ne tombent pas sur le même mois.
L’indice santé est calculé chaque mois par Statbel, l’office belge de statistique. C’est le même indice qui sert à l’indexation des loyers en Wallonie, avec les mêmes précautions de calcul. Depuis janvier 2026, il est publié dans une nouvelle base, 2025 = 100, alors que les baux signés auparavant ont un indice de départ exprimé en base 2013 = 100. Le coefficient officiel de passage de la base 2013 à la base 2025 est de 0,7376 pour l’indice santé.
| Mois | Indice santé (base 2013 = 100) |
| Août 2023 | 128,82 |
| Août 2026 | 140,30 |
Dans la nouvelle base 2025, l’indice santé d’août 2026 vaut 103,49.
La règle pratique est simple : utilisez la même base pour les deux indices avant de diviser. Statbel continue de publier la série en base 2013, ce qui reste le plus confortable pour un bail signé avant 2026.
Prenons un bail bruxellois récent, entré en vigueur après octobre 2022, pour lequel le bailleur a bien enregistré le contrat et remis un certificat PEB valide.
Exemple : vous avez signé votre bail le 4 septembre 2023 et il est entré en vigueur le 15 septembre 2023, pour un loyer de 900 € hors charges. L’indice de départ est celui du mois qui précède la signature, soit août 2023 : 128,82. Pour l’anniversaire du 15 septembre 2026, le nouvel indice est celui d’août 2026 : 140,30. Le calcul donne 900 × 140,30 ÷ 128,82 = 980,20 €, soit 80,20 € de plus par mois.
Supposons maintenant que votre bailleur n’envoie sa demande écrite qu’en mars 2027. Il peut appliquer le loyer de 980,20 € pour l’avenir, mais pour le passé il ne peut remonter qu’aux trois mois précédents : décembre, janvier et février, soit 3 × 80,20 € = 240,60 € d’arriéré au maximum. Les mois de septembre à novembre 2026 restent au loyer de 900 €. Si cette hausse met votre budget en difficulté, l’allocation de loyer bruxelloise peut, sous conditions de revenus, alléger la charge.
Pour vérifier vous-même, le calculateur de loyer de Statbel demande seulement le loyer de départ, le mois de signature et le mois d’entrée en vigueur du bail.
C’est la grande spécificité bruxelloise. Entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023, la Région a limité l’indexation des logements énergivores. Depuis le 14 octobre 2023, ces logements peuvent de nouveau être indexés, mais le résultat de la formule classique doit être multiplié par un facteur de correction, qui tient compte de la période pendant laquelle l’indexation était limitée.
Ce facteur s’applique si votre situation réunit trois caractéristiques :
Le facteur dépend de la classe PEB et du mois de la date anniversaire du bail. Voici les valeurs publiées par Bruxelles Logement.
| Date anniversaire du bail | PEB E | PEB F ou G |
| Janvier | 0,951950895 | 0,903901791 |
| Février | 0,961757813 | 0,923515625 |
| Mars | 0,967996216 | 0,935992433 |
| Avril | 0,965766823 | 0,931533646 |
| Mai | 0,971941594 | 0,943883189 |
| Juin | 0,972124068 | 0,944248135 |
| Juillet | 0,976119286 | 0,952238571 |
| Août | 0,977109655 | 0,954219311 |
| Septembre | 0,980049682 | 0,960099363 |
| Du 1er au 13 octobre | 0,989805521 | 0,979611041 |
| Du 14 au 31 octobre | 0,949447646 | 0,898895293 |
| Novembre | 0,945356473 | 0,890712946 |
| Décembre | 0,951977401 | 0,903954802 |
Exemple : votre bail est entré en vigueur en septembre 2020 et votre logement est classé F. Si la formule classique donne un loyer indexé de 1.000 € à l’anniversaire de septembre, le bailleur peut réclamer au maximum 1.000 × 0,960099363 = 960,10 €. Pour un logement classé E, le plafond serait de 1.000 × 0,980049682 = 980,05 €.
Bruxelles Logement met à disposition un outil de calcul avec facteur de correction, mis à jour chaque mois. Si votre logement est mal isolé, la prime Rénolution et l’accompagnement de Homegrade peuvent aider votre bailleur à améliorer sa classe énergétique.
Le loyer de base exclut les frais et charges : à Bruxelles, le bail doit d’ailleurs mentionner le loyer séparément des charges privatives et communes. Les provisions pour le chauffage, l’eau ou l’entretien des communs ne suivent donc pas la formule d’indexation.
Elles ne sont pas figées pour autant. Le bailleur établit chaque année, à la date anniversaire du bail, un décompte de l’année écoulée, qu’il doit vous communiquer dans les douze mois, pièces justificatives à l’appui. Si elles sont forfaitaires, chacune des parties peut demander à tout moment au juge leur révision ou leur conversion en charges réelles. Vos factures d’énergie restent un poste lourd : le point sur les factures d’énergie à Bruxelles et le tarif social énergie peuvent vous aider à les alléger.
Le premier réflexe est de refaire le calcul. Vérifiez que le loyer de base est bien hors charges, que l’indice de départ correspond au mois précédant la signature et que le nouvel indice correspond au mois précédant l’anniversaire de l’entrée en vigueur. Vérifiez aussi que le bail a été enregistré et que vous avez reçu un certificat PEB valide : sans cela, la hausse n’est pas due.
Si le désaccord persiste, le juge de paix du lieu du logement tranche les litiges liés au bail. Si vos revenus sont modestes, l’aide juridique gratuite peut prendre en charge tout ou partie des frais d’avocat.
Bruxelles offre en outre un recours propre contre un loyer abusif. Un loyer est présumé abusif lorsqu’il dépasse de vingt pour cent le loyer de référence de la grille indicative bruxelloise, sauf si des éléments de confort substantiels propres au logement ou à son environnement le justifient. Il l’est aussi lorsqu’il n’excède pas ce seuil mais que le logement présente des défauts de qualité substantiels propres au logement ou à son environnement. Vous pouvez alors demander une révision du loyer et saisir la Commission paritaire locative, qui rend un avis, ou directement le juge.
Enfin, si la hausse déséquilibre votre budget, plusieurs aides bruxelloises existent : l’allocation de loyer, l’allocation de relogement ou les aides du CPAS de Bruxelles.
La formule de calcul est commune, mais chaque région fixe ses propres conditions. L’exigence du certificat PEB remis au locataire et le facteur de correction des logements E, F et G sont propres à Bruxelles. En Wallonie, la classe PEB ne limite plus l’indexation depuis le 1er novembre 2023 : les règles sont détaillées dans notre guide sur l’indexation du loyer en Wallonie.
Vérifiez toujours la région où se trouve le logement, et non celle où vous travaillez ou celle de votre bailleur. En résumé, une indexation valable à Bruxelles suppose un bail écrit et enregistré, un certificat PEB valide remis au locataire, une demande écrite, une seule application par an à partir de l’anniversaire et, pour un logement E, F ou G loué avant le 14 octobre 2022, le facteur de correction.
Une fois par année de location, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, et seulement après une demande écrite. Pour le passé, la demande ne vaut que pour les trois mois qui précèdent le mois où elle est faite.
Non. À Bruxelles, une indexation qui augmente le loyer n'est due que si le bail écrit a été enregistré et si un certificat PEB valide au moment de la demande a été remis au locataire. S'il a expiré, un nouveau certificat doit être transmis avant toute indexation.
Multipliez le loyer de base hors charges par le nouvel indice santé (mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail), puis divisez par l'indice de départ (mois précédant la signature). Utilisez la même base d'indice pour les deux valeurs.
Oui, depuis le 14 octobre 2023, mais si le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, le résultat de la formule doit être multiplié par un facteur de correction qui dépend du mois de la date anniversaire. Ce facteur de correction ne s'applique pas aux logements des sociétés immobilières de service public (SISP) ni à ceux du Fonds du Logement.
Non. Il peut appliquer le loyer indexé pour l'avenir, mais pour le passé sa demande écrite ne produit ses effets que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande.
Non. La formule s'applique au loyer de base, hors charges. Le bailleur établit chaque année un décompte des charges de l'année écoulée, et les charges forfaitaires peuvent être révisées par le juge à la demande de l'une des parties.
Diplômé d'un master en management et marketing, Pierre écrit sur le domaine des aides et de l'administration en Belgique depuis plus d'un an. N'hésitez pas à le contacter en espace commentaire si vous avez une question.
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