Sommaire
Indexer un loyer, c’est l’adapter à l’évolution du coût de la vie. Le montant inscrit dans votre bail ne change pas de nature : il est simplement recalculé chaque année à l’aide d’un indice officiel, l’indice santé. Ce n’est donc pas une augmentation décidée librement par le bailleur, mais une opération encadrée par la loi, dont chaque paramètre est imposé.
Depuis le 1er juillet 2014, les règles de location des logements sont une compétence régionale (loi spéciale du 8 août 1980, article 6, § 1er, IV, 2°). En Wallonie, elles figurent dans le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, publié au Moniteur belge du 28 mars 2018 et entré en vigueur le 1er septembre 2018.
Attention à ne pas confondre deux mécanismes distincts. L’indexation suit mécaniquement l’indice santé, chaque année. La révision du loyer (article 58 du décret) est une renégociation ponctuelle du montant lui-même, possible entre le neuvième et le sixième mois précédant la fin de chaque triennat, ou devant le juge si la valeur locative a fortement varié. Le montant de départ, lui, reste libre : les grilles de loyers en Wallonie sont purement indicatives et n’imposent aucun plafond.
Tout dépend d’abord de la nature de votre bail. Pour un bail de résidence principale, qui est le cas le plus courant, l’indexation est due par défaut : l’article 57 du décret précise qu’elle s’applique « si elle n’a pas été exclue expressément ». Autrement dit, l’absence de clause d’indexation dans votre contrat ne vous protège pas. Pour un bien qui n’est pas affecté à la résidence principale, c’est l’inverse : l’article 26 exige qu’une adaptation au coût de la vie ait été convenue entre les parties.
Deux conditions de forme s’ajoutent, et elles sont décisives. Le bail doit avoir été conclu par écrit, et, pour un bail portant sur un immeuble, ce bail écrit doit avoir été enregistré. Avec un bail purement verbal, aucune indexation n’est possible. L’enregistrement est gratuit pour un bail de résidence principale et constitue une obligation du bailleur (article 53), les frais d’un enregistrement tardif restant entièrement à sa charge.
Le type de contrat compte également. Un bail de courte durée (trois ans ou moins) affecté à la résidence principale s’indexe exactement comme un bail de neuf ans. En revanche, le bail de colocation et le bail étudiant ne relèvent pas d’office de l’article 57 : les articles 65 et 76 du décret ne rendent applicable à ces baux qu’une liste limitée de dispositions. Pour ces deux formules, l’indexation repose sur l’article 26 et suppose donc qu’elle ait été prévue au contrat, sauf si le bien est affecté à la résidence principale du colocataire ou de l’étudiant avec l’accord exprès des parties.
Le calendrier est strict. L’adaptation ne peut être appliquée qu’une seule fois par année de location, et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Un bailleur qui réclamerait une seconde indexation en cours d’année, ou qui l’appliquerait avant la date anniversaire, sortirait du cadre légal.
L’indexation ne se déclenche pas toute seule : elle ne s’opère qu’après une demande écrite du bailleur. Tant que cette demande n’a pas été faite, le loyer reste inchangé, même si la date anniversaire est passée depuis longtemps.
Un bailleur distrait ne perd pas son droit, mais il perd l’essentiel de l’arriéré. La demande n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois qui précèdent celui de la demande. Celui qui n’aurait rien réclamé pendant quatre ans ne peut donc pas exiger quatre années de rattrapage : il obtient le loyer indexé pour l’avenir, plus trois mois en arrière. Cette limite de trois mois est propre à l’indexation et ne se confond pas avec la prescription de cinq ans applicable aux arriérés de loyer eux-mêmes (article 2277 de l’ancien Code civil, toujours en vigueur).
Le décret fixe une formule unique, et il la présente comme un plafond : le loyer adapté « ne peut dépasser » le résultat obtenu. Rien n’empêche donc les parties de convenir d’une indexation plus faible, mais jamais plus élevée.
Loyer indexé (au maximum) = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ
Chaque terme a une définition légale précise, et c’est là que se logent la plupart des erreurs de calcul.
| Terme de la formule | Définition légale |
| Loyer de base | Le loyer résultant du bail ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges laissés à charge du locataire |
| Indice de départ | L’indice santé du mois qui précède celui de la signature du bail |
| Nouvel indice | L’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail |
Retenez surtout la différence entre les deux dates. L’indice de départ se détermine à partir de la signature du contrat, tandis que le nouvel indice dépend de l’entrée en vigueur. Si vous avez signé en septembre pour emménager en novembre, ces deux repères ne tombent pas sur le même mois. Le décret ajoute une petite difficulté de vocabulaire : il appelle ce premier indice « indice de départ » dans la formule et « indice de base » dans sa définition, mais il s’agit bien de la même valeur.
L’indice santé est l’indice des prix à la consommation dont on retire les boissons alcoolisées, les produits du tabac et les carburants (à l’exception du LPG), ainsi que l’effet de la cotisation sur l’énergie et de la taxe compensatoire des accises. Il est calculé chaque mois par Statbel et publié au Moniteur belge par le SPF Économie.
C’est ici que 2026 change la donne. Depuis janvier 2026, l’indice est publié dans une nouvelle base, 2025 = 100, alors que tous les baux signés auparavant ont un indice de départ exprimé en base 2013 = 100. Le coefficient officiel de conversion de la base 2013 vers la base 2025 est de 0,7376 pour l’indice santé (0,7391 pour l’indice des prix à la consommation).
| Mois | Indice santé (base 2025 = 100) | Indice santé (base 2013 = 100) |
| Juillet 2026 | 103,24 | 139,96 |
| Août 2026 | 103,49 | 140,30 |
La règle pratique est simple : exprimez les deux indices dans la même base avant de diviser. Statbel continue de publier la série en base 2013, ce qui reste la solution la plus confortable pour un bail ancien.
Prenons une situation courante en Wallonie, avec des indices réellement publiés au Moniteur belge et une seule base d’un bout à l’autre.
Exemple : vous avez signé votre bail le 5 septembre 2023 et vous êtes entré dans le logement le 15 septembre 2023, pour un loyer de 850 € hors charges. Pour l’indexation du 15 septembre 2026, l’indice de départ est celui du mois précédant la signature, soit août 2023 : 128,82. Le nouvel indice est celui du mois précédant la date anniversaire, soit août 2026 : 140,30. Le calcul donne 850 × 140,30 ÷ 128,82 = 925,75 €, soit une hausse de 8,91 % après trois ans de bail.
Vous pouvez refaire ce calcul vous-même : le calculateur de loyer de Statbel (la Direction générale Statistique du SPF Économie) demande uniquement le loyer convenu au départ, le mois et l’année de la signature du bail, et le mois et l’année de son entrée en vigueur.
Non, et la règle mérite d’être posée clairement, car elle a changé. La limitation liée au certificat PEB du logement, instaurée par le décret wallon du 19 octobre 2022, ne visait que les baux dont la date anniversaire tombait entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Pendant cette fenêtre, un logement classé D ne pouvait être indexé qu’aux trois quarts de la différence, un logement classé E qu’à la moitié, et un logement classé F ou G, ou dépourvu de certificat, pas du tout.
Une conséquence survit toutefois pour les baux qui ont été plafonnés pendant cette période, et elle change le calcul pendant des années. Il n’y a aucun rattrapage des montants non perçus : le loyer « adapté » de manière réduite devient le nouveau loyer de base pour toutes les indexations suivantes, pendant toute la durée du bail. Et l’indice de départ à utiliser n’est plus celui du mois précédant la signature, mais celui du mois qui précède la date anniversaire tombée entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. La page du portail wallon consacrée à la fin de cette mesure détaille ce cas particulier. Si votre logement est mal isolé, les primes rénovation et la prime isolation restent par ailleurs mobilisables, tout comme le tarif social de l’électricité si vous remplissez les conditions.
Le loyer de base exclut expressément tous les frais et charges mis à votre charge par le bail. Les provisions pour le chauffage, l’eau ou l’entretien des communs ne suivent donc pas la formule d’indexation. Cela ne veut pas dire qu’elles sont figées : chacune des parties peut à tout moment demander au juge de paix la révision des charges forfaitaires ou leur conversion en charges réelles.
La garantie locative obéit à la même logique. Elle est fixée une fois pour toutes au début du bail et ne peut excéder deux mois de loyer. Un bailleur ne peut donc pas réclamer un complément de garantie au motif que le loyer a été indexé.
Le premier réflexe est de refaire le calcul. Vérifiez les trois paramètres un par un : le loyer de base est-il bien le montant hors charges ? L’indice de départ correspond-il au mois précédant la signature ? Le nouvel indice correspond-il au mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur ? Une erreur sur l’un de ces trois paramètres suffit à fausser le résultat. Le portail wallon du logement récapitule pas à pas la procédure officielle d’indexation.
Si le désaccord persiste, le décret encourage un règlement amiable : médiation, conciliation ou arbitrage. Une précision protège le locataire : toute clause d’arbitrage convenue avant la naissance du litige est réputée non écrite, donc sans effet. À défaut d’accord, le juge de paix est compétent pour les contestations relatives aux baux d’immeubles, quel que soit le montant en jeu. Le service Info-Conseils Logement du SPW peut vous renseigner en amont, mais il ne tranche pas le litige. Si vos revenus sont modestes, l’aide juridique gratuite peut prendre en charge l’assistance d’un avocat.
Enfin, si l’augmentation déséquilibre votre budget, informez-vous sur les autres aides auxquelles vous pourriez avoir droit : l’aide au loyer, l’allocation de déménagement et de loyer, une agence immobilière sociale ou une demande de logement social sont autant de pistes.
Puisque le bail est une compétence régionale, la Wallonie, Bruxelles et la Flandre appliquent trois régimes distincts. La formule de calcul se ressemble d’une région à l’autre, mais les conditions et les dates diffèrent, tout comme les mesures temporaires liées au PEB, qui ont été propres à chacune. Les coefficients et la fenêtre du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 évoqués plus haut sont exclusivement wallons.
Vérifiez donc toujours la région où se situe le logement, et non celle où vous travaillez ou celle de votre bailleur. Si votre bien se trouve en Région bruxelloise, c’est le régime bruxellois qui s’applique, avec ses propres dispositifs comme l’allocation de loyer.
En résumé, une indexation valable en Wallonie suppose un bail écrit et enregistré, une demande écrite du bailleur, une seule application par an à partir de la date anniversaire, et un calcul mené dans une base d’indice unique. Si l’un de ces éléments manque, l’augmentation n’est pas exigible.
Une seule fois par année de location, et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. L'indexation ne s'opère qu'après une demande écrite du bailleur : tant qu'il ne l'a pas demandée, votre loyer reste inchangé, même si la date anniversaire est passée.
La formule légale est : loyer de base multiplié par le nouvel indice, divisé par l'indice de départ. Le loyer de base est le loyer hors charges. L'indice de départ est l'indice santé du mois qui précède la signature du bail, et le nouvel indice celui du mois qui précède la date anniversaire de l'entrée en vigueur. Le résultat est un maximum : le bailleur ne peut pas le dépasser.
Non. En Wallonie, l'indexation suppose un bail conclu par écrit et, pour un bail portant sur un immeuble, un bail écrit enregistré. L'enregistrement est gratuit pour un bail de résidence principale et c'est une obligation du bailleur. Avec un bail verbal, aucune indexation n'est possible.
Non. Sa demande n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois qui précèdent celui de la demande. Il obtient donc le loyer indexé pour l'avenir, plus trois mois d'arriérés au maximum, quel que soit le nombre d'années pendant lesquelles il n'a rien réclamé.
Non. La limitation liée au certificat PEB ne visait que les baux dont la date anniversaire tombait entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, et elle n'a pas été renouvelée. Depuis le 1er novembre 2023, la classe PEB du logement ne limite plus l'indexation en Wallonie. Les baux qui ont été plafonnés pendant cette période gardent toutefois le loyer réduit comme nouveau loyer de base.
Non. Le loyer de base exclut expressément les frais et charges mis à votre charge par le bail, et la garantie locative est fixée une fois pour toutes au début du bail, dans la limite de deux mois de loyer. Un bailleur ne peut donc pas réclamer un complément de garantie parce que le loyer a été indexé.
Diplômé d'un master en management et marketing, Pierre écrit sur le domaine des aides et de l'administration en Belgique depuis plus d'un an. N'hésitez pas à le contacter en espace commentaire si vous avez une question.
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