Huurwaarborg en Flandre : montant maximal, formes autorisées, prêt sans intérêt et récupération de la garantie locative

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La huurwaarborg en Flandre, de quoi s’agit-il ?

La huurwaarborg est la garantie que le locataire constitue au début du bail (une somme bloquée sur un compte, une garantie bancaire ou une caution) pour s’assurer qu’il respectera ses obligations : payer le loyer et rendre le logement en bon état. Lorsqu’elle prend la forme d’un compte, d’une sûreté réelle ou d’une garantie bancaire, elle reste bloquée pendant la location : elle ne peut être libérée que sur présentation d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire.

Le bail d’habitation est une compétence régionale. Pour un logement situé en Région flamande et loué comme résidence principale, c’est le décret flamand sur la location d’habitations (Vlaams Woninghuurdecreet) qui s’applique aux baux écrits conclus depuis le 1er janvier 2019. Les règles de la garantie locative en Belgique ne sont pas les mêmes à Bruxelles et en Wallonie : vérifiez toujours dans quelle Région se trouve le logement.

Quel est le montant maximal de la huurwaarborg ?

En Flandre, la garantie locative ne peut pas dépasser l’équivalent de trois mois de loyer. C’est un plafond, pas un montant obligatoire : rien n’empêche le bailleur de demander moins, et vous pouvez en discuter avant de signer.

Exemple : pour un loyer de 850 € par mois, le bailleur peut exiger au maximum 2.550 € de garantie (3 x 850 €). S’il réclamait 3.000 €, il dépasserait la limite fixée par le décret.

Ce plafond vaut quelle que soit la forme de garantie choisie. Si l’idée d’immobiliser une telle somme pèse sur votre budget, sachez qu’il existe des aides pour la constituer, présentées plus bas, et que votre loyer lui-même peut parfois être soutenu par la huursubsidie ou la huurpremie.

Les formes de garantie autorisées en Flandre

Le décret laisse le choix de la forme au locataire, et pas au bailleur. Vous fournissez une seule de ces formes : les trois premières sont à votre choix, la quatrième demande l’accord du bailleur.

• Un compte individualisé (geïndividualiseerde rekening) ouvert à votre nom auprès d’une institution financière. Les intérêts s’ajoutent au capital, à votre profit.
• Une sûreté réelle (zakelijke zekerheidstelling) constituée à votre nom auprès d’une institution financière, avec les mêmes intérêts capitalisés pour vous.
• Une garantie bancaire passant par le CPAS (OCMW), dans le cadre d’un contrat-type entre le CPAS et une institution financière : c’est le CPAS qui la demande à la banque, qui accorde la garantie en faveur du bailleur.
• Un cautionnement (borgstelling) par une personne physique ou morale, mais uniquement avec l’accord du bailleur.

Pour le compte individualisé, la sûreté réelle et la garantie bancaire, l’institution financière confirme au bailleur que la garantie est accordée au moyen d’un formulaire fixé par le gouvernement flamand. Sur le compte ou la sûreté, le bailleur dispose d’un droit de priorité (privilège) : il pourra se faire payer en priorité si vous ne respectez pas vos obligations.

Votre bailleur a gardé la garantie sur son propre compte ?

Cela peut arriver, et le décret en tire une conséquence en votre faveur. Le bailleur qui détient la garantie et ne la place pas sur un compte individualisé à votre nom doit vous verser des intérêts au taux moyen du marché financier sur ce montant, à partir du moment où vous la lui avez remise. Ces intérêts sont capitalisés.

Dans ce cas, vous avez aussi le droit de l’informer que ces sommes, c’est-à-dire la garantie augmentée des intérêts capitalisés, seront considérées comme des loyers. Si vous faites ce choix, il vous faut alors placer le même montant sur un compte individualisé à votre nom. Nous vous conseillons de l’en informer par écrit et de garder une preuve de votre envoi.

Pas les moyens d’avancer la garantie ? Les aides en Flandre

Trois mois de loyer à sortir d’un coup, en plus du premier loyer et des frais de déménagement, c’est souvent trop. Deux solutions publiques existent en Flandre pour ne pas renoncer à un logement faute de garantie.

La huurwaarborglening du Vlaams Woningfonds

Le Vlaams Woningfonds prête la somme de la garantie sans intérêt, sur 36 mois et sans frais de dossier. Le prêt ne peut jamais dépasser la garantie prévue dans votre bail, et il est plafonné selon vos personnes à charge et votre commune : de 2.310 € (aucune personne à charge, communes ordinaires) à 3.811,50 € (quatre personnes à charge ou plus, communes où les plafonds sont plus élevés, comme Anvers, Gand ou celles de l’arrondissement de Hal-Vilvorde). Ces montants sont indexés chaque année.

Les principales conditions sont les suivantes :

• louer un logement situé en Région flamande, qui devient votre résidence principale et qui n’est pas une sociale woning ;
• avoir un revenu net indexé qui ne dépasse pas 38.603 € pour un isolé sans personne à charge, 42.205 € pour une personne isolée handicapée sans autre personne à charge, et 57.900 € augmentés de 3.605 € par personne à charge dans les autres cas ;
• ne pas avoir la pleine propriété d’un logement ou d’un terrain à bâtir (ni certains droits réels équivalents) et n’avoir aucun arriéré sur un autre prêt en cours ;
• introduire la demande au plus tard trois mois après la signature du bail.

Chaque personne qui signe le bail est considérée comme demandeur et doit remplir les conditions. Le Fonds vous informe dans les deux jours ouvrables si le dossier est complet, puis décide dans les dix jours ouvrables. Le remboursement se fait par mensualités égales, par ordre permanent le 10 de chaque mois (ou le jour ouvrable suivant).

Exemple : une personne isolée sans personne à charge, dont le revenu net indexé reste sous 38.603 €, loue à Gand un appartement à 850 € par mois avec une garantie de 2.550 €. Gand fait partie des communes où les plafonds sont plus élevés : le prêt peut couvrir 2.541 €, et il lui reste 9 € à verser elle-même. Elle remboursera ensuite environ 70,58 € par mois pendant 36 mois.

La garantie bancaire via le CPAS

Vous pouvez vous adresser au CPAS (OCMW) de votre commune. Le décret prévoit une garantie bancaire demandée par le CPAS à une institution financière, dans le cadre d’un contrat-type entre le CPAS et cette institution : c’est la banque qui accorde la garantie en faveur du bailleur. Renseignez-vous auprès de votre CPAS sur les conditions qu’il applique, comme pour ses autres aides, par exemple le revenu d’intégration.

Les deux pistes peuvent se succéder : si le CPAS a déjà versé la garantie et que la huurwaarborglening vous est ensuite accordée, le Vlaams Woningfonds rembourse le CPAS.

Comment récupérer sa huurwaarborg en fin de bail ?

Ni le bailleur ni vous ne pouvez récupérer la garantie seul. Le compte, la sûreté réelle ou la garantie bancaire ne peuvent être libérés, ni en capital ni en intérêts, qu’avec l’un de ces deux documents :

• un accord écrit entre le bailleur et le locataire, établi au plus tôt à la fin du bail ;
• une copie d’une décision judiciaire, exécutoire par provision.

En cas de désaccord, l’état des lieux est la pièce clé. Celui d’entrée est obligatoire : il est établi contradictoirement et à frais communs, lorsque les pièces sont encore vides ou pendant le premier mois où vous disposez du logement, puis joint au bail et enregistré. À la sortie, un état des lieux est dressé si l’une des parties le demande, au plus tard à la remise des clés.

Vous restez responsable des dégâts apparus pendant la location, sauf si vous prouvez qu’ils ne sont pas de votre faute. Avec un état des lieux d’entrée détaillé, vous rendez le logement tel que vous l’avez reçu, à l’exception de ce qui a péri ou été endommagé par vétusté ou force majeure, et de ce qui nécessite des réparations à charge du bailleur. Si le bailleur refuse de signer l’accord de libération, une démarche en justice peut être nécessaire : renseignez-vous sur l’aide juridique gratuite si vos moyens sont limités. Bon repère pour vous : l’action du bailleur visant à obtenir la libération de la garantie à son profit se prescrit un an après la fin du bail.

Récapitulatif avant de verser votre garantie

Avant de signer le bail et de verser la somme, passez ces points en revue. Ces vérifications prennent quelques minutes et peuvent vous éviter un désaccord à la sortie.

• Le montant ne dépasse pas trois mois de loyer.
• C’est vous qui choisissez la forme : compte individualisé, sûreté réelle ou garantie bancaire via le CPAS.
• Avec un compte individualisé, la garantie est placée à votre nom, et non sur le compte personnel du bailleur.
• Si vous n’avez pas la somme, la huurwaarborglening se demande au plus tard trois mois après la signature.
• L’état des lieux d’entrée est fait, joint au bail et enregistré.