Woonbonus en Flandre en 2026 : qui y a encore droit, montants et déclaration

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Le woonbonus en Flandre : qui y a encore droit ?

Le woonbonus est une réduction d’impôt flamande liée à votre habitation propre, celle que vous occupez vous-même. Elle porte sur les intérêts, les remboursements de capital et, le cas échéant, la prime de l’assurance solde restant dû liée à votre crédit hypothécaire, dans la limite d’un plafond annuel. Vous la retrouvez chaque année dans votre déclaration d’impôt, pendant toute la durée du prêt.

Depuis le 1er janvier 2020, le gouvernement flamand a mis fin au woonbonus pour les nouveaux prêts. En contrepartie, le taux des droits d’enregistrement a été réduit ; pour cette baisse, c’est la date de l’acte d’achat qui compte, pas celle du prêt (le détail des frais à l’achat figure dans notre guide des frais de notaire en Belgique). Pour les prêts conclus entre 2005 et 2019, le droit n’est pas supprimé : le woonbonus reste acquis aussi longtemps que vous remplissez les conditions.

Les trois régimes du woonbonus selon la date de votre prêt

Il n’existe pas un seul woonbonus, mais trois régimes qui coexistent. Tout dépend de la date à laquelle vous avez conclu votre prêt. Les montants ci-dessous sont des plafonds de dépenses par contribuable : la réduction d’impôt correspond à un pourcentage de ce que vous avez réellement remboursé, dans la limite de ces plafonds.

La majoration de 760 € vaut pendant les 10 premières années (pour les prêts de 2016 à 2019, à compter de l’année du prêt), à condition que le logement reste votre seule habitation. Pour les prêts de 2016 à 2019, celle de 80 € s’ajoute pendant 10 ans si vous aviez au moins trois enfants à charge au 1er janvier de l’année qui suit celle du prêt. Pour les prêts plus anciens, la page officielle indique seulement que cette majoration est liée aux trois enfants à charge lors de la conclusion du prêt. Pour les prêts conclus avant 2016, les montants de base ne sont plus indexés.

Le woonbonus intégré (geïntegreerde woonbonus), en vigueur pour les prêts de 2016 à 2019, a fusionné trois anciennes réductions flamandes. Sa grande différence : il vaut aussi pour une habitation propre qui n’est pas votre seul bien. Si vous possédez une seconde résidence, vous gardez le montant de base, sans la majoration de 760 €.

Les conditions pour bénéficier du woonbonus

Les conditions sont vérifiées par contribuable. Dans un couple qui emprunte ensemble, chaque partenaire est donc examiné séparément, et l’un peut avoir droit à la majoration alors que l’autre non. Le prêt et le logement doivent remplir toutes les conditions suivantes :

• être garanti par une inscription hypothécaire ;
• être conclu auprès d’un organisme établi dans l’Espace économique européen ;
• avoir une durée d’au moins 10 ans ;
• servir à acquérir ou conserver votre habitation propre, située dans un pays de l’Espace économique européen. Pour les prêts d’avant 2016, la page officielle cite l’achat, la construction, la rénovation et le paiement des droits de succession ou de donation, comme l’erfbelasting ou la schenkbelasting en Flandre ;
• porter sur une habitation qui est votre habitation propre au moment des dépenses (pour les prêts d’avant 2016, vous deviez la posséder au plus tard le 31 décembre de l’année du prêt et l’occuper effectivement pendant l’année concernée).

L’habitation propre est celle que vous occupez vous-même comme propriétaire, possesseur, usufruitier, emphytéote ou superficiaire. Le domicile n’est pas une condition formelle : le SPF Finances apprécie la situation réelle, et vous pouvez prouver que vous y habitez avec vos factures d’énergie, d’eau ou d’internet. Des raisons professionnelles ou sociales, ou des travaux qui vous empêchent encore d’y emménager, ne vous font pas perdre l’avantage. Pour les prêts d’avant 2016, si vous n’avez toujours pas pu emménager après 2 ans à cause de travaux ou d’un empêchement juridique ou contractuel, l’avantage est suspendu jusqu’à la fin de l’obstacle ou des travaux. Pour les prêts de 2016 à 2019, la page officielle précise seulement que, sans exception applicable, vous ne bénéficiez pas du woonbonus intégré pendant la période où vous n’occupez pas le logement. Pour les prêts d’avant 2016, si vous n’habitez pas le logement et qu’aucune de ces exceptions ne s’applique, le droit au woonbonus est définitivement perdu.

Pour les prêts d’avant 2016, la condition d’habitation unique conditionne tout le woonbonus ; pour les prêts de 2016 à 2019, elle conditionne la majoration de 760 €. La situation est examinée au 31 décembre de l’année du prêt. Deux exceptions sont admises : un logement dont vous êtes copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier par héritage, et une seconde habitation mise en vente à cette date puis réellement vendue l’année suivante.

Combien rapporte le woonbonus ?

La réduction se calcule sur vos dépenses réelles de l’année (intérêts, capital remboursé et, le cas échéant, prime d’assurance solde restant dû), plafonnées au montant de base et aux majorations auxquelles vous avez droit. On applique ensuite le taux de votre régime. Pour un prêt de 2016 à 2019, la réduction maximale est donc de 608 € par an et par contribuable (1.520 € × 40 %), de 912 € avec la majoration habitation unique ((1.520 € + 760 €) × 40 %) et de 944 € avec la majoration pour trois enfants ((1.520 € + 760 € + 80 €) × 40 %).

Exemple : un couple marié sans enfant achète en 2017 une habitation propre et emprunte ensemble. L’un des deux possède déjà un autre logement, l’autre non. Le premier peut faire valoir au maximum 1.520 € de dépenses par an, soit une réduction de 608 €. Le second peut faire valoir jusqu’à 2.280 € (1.520 € + 760 €) pendant les 10 premières années, soit une réduction de 912 € par an, à condition que les deux remplissent toutes les conditions.

Pour le woonbonus intégré (prêts de 2016 à 2019), les époux et cohabitants légaux qui remplissent une déclaration commune et ont emprunté ensemble un prêt qui ouvre le droit au woonbonus intégré pour chacun d’eux peuvent additionner leurs dépenses et les répartir librement dans certaines limites (les plafonds de chacun), dès lors qu’ils sont ensemble propriétaires du logement, quelle que soit la part de chacun. Les cohabitants de fait, eux, ne peuvent faire valoir les dépenses qu’à hauteur de leur part de propriété dans le logement.

Refinancement, reprise d’encours, allongement : ce qui change

Beaucoup de propriétaires renégocient leur crédit en cours de route. Pour le woonbonus, chaque opération a ses propres règles, et c’est parfois là que l’avantage se perd sans qu’on s’en rende compte. Avant de signer, posez la question à votre banque.

• Refinancement simple : c’est la date du prêt d’origine qui compte. Un prêt de 2012 refinancé aujourd’hui garde son régime d’avant 2015. La part du nouveau prêt qui finance l’indemnité de remploi ou les frais de notaire n’ouvre pas droit à la réduction. Si le nouveau prêt dépasse le solde restant dû, le montant supplémentaire est un nouveau prêt.
• Reprise d’encours (wederopname) : elle est considérée comme un nouveau prêt. Sans nouvel acte notarié, la date retenue est celle de l’acceptation de l’offre de crédit. Une reprise faite à partir du 1er janvier 2020 ne donne donc plus droit au woonbonus, mais le solde du prêt d’origine le garde.
• Allongement de la durée : la durée restante au 31 décembre 2019 est figée. Les paiements effectués au-delà de cette durée ne comptent plus, sauf pour les reports de paiement liés au COVID-19.

Deuxième logement ou échange d’hypothèque : gardez-vous le woonbonus ?

Si vous devenez propriétaire d’un deuxième logement alors que vous bénéficiez déjà du woonbonus, vous ne le perdez pas. Vous pouvez en revanche perdre définitivement les majorations, puisque la condition d’habitation unique est réexaminée au 31 décembre de chaque année. Vous les gardez en principe si vous n’en êtes que nu-propriétaire (ou nu-copropriétaire) ou si vous l’avez revendu au plus tard le 31 décembre de l’année où vous l’avez acquis. Pour les prêts d’avant 2016, le SPF Finances admet aussi que vous gardiez les majorations si vous êtes devenu copropriétaire ou usufruitier par héritage ; ce n’est pas le cas pour les prêts de 2016 à 2019, où devenir par héritage plein propriétaire (ou copropriétaire), possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier d’une seconde habitation fait perdre les majorations (la nue-propriété reste sans effet). C’est le SPF Finances qui tranche en dernier ressort.

En cas d’échange d’hypothèque (hypotheekruil), vous vendez votre logement mais gardez votre prêt, dont l’hypothèque est reportée sur un nouveau bien. Le woonbonus peut être conservé si la première habitation a été vendue par acte authentique à partir du 1er janvier 2016 pour acquérir ou conserver une autre habitation, si l’acte de transfert d’hypothèque est tenu à la disposition du SPF Finances, si le prêt est conservé et ouvrait déjà droit au woonbonus, et si la première maison était votre habitation propre avant la nouvelle. La période de 10 ans des majorations ne redémarre pas.

Selon la page officielle, dans certains cas les mêmes dépenses peuvent ouvrir droit au woonbonus intégré et à un avantage fédéral pour une habitation qui n’est pas la vôtre, et c’est l’un ou l’autre : si vous optez pour un avantage fédéral, comme la réduction pour épargne à long terme, vous ne pourrez plus revenir au woonbonus intégré pour ces dépenses. Avec une déclaration commune, les deux partenaires doivent faire le même choix.

Comment déclarer le woonbonus dans votre déclaration d’impôt ?

Le woonbonus n’est pas une prime à demander : il passe par votre déclaration à l’impôt des personnes physiques. Vous y indiquez, dans la rubrique prévue, le montant des intérêts et des remboursements de capital payés pendant l’année. Le SPF Finances calcule ensuite la réduction.

Pour cela, il vous faut les attestations fiscales délivrées chaque année par votre organisme de crédit : sans elles, pas de réduction. Vérifiez les montants dans votre déclaration sur MyMinfin avant de la valider.

Pour une question sur votre prêt, un refinancement ou une reprise d’encours, adressez-vous à votre banque. Pour remplir la déclaration, le SPF Finances répond au 02 572 57 57. Pour les règles et les conditions, la ligne gratuite de l’administration flamande 1700 est joignable chaque jour ouvrable de 9 à 19 heures, et la page officielle du woonbonus sur vlaanderen.be détaille chaque cas.

Si votre crédit vous met en difficulté, d’autres aides existent, du Vlaams Woningfonds à la Mijn VerbouwPremie pour vos travaux.

Et si vous habitez en Wallonie ou à Bruxelles ?

Depuis la sixième réforme de l’État, la fiscalité du prêt pour l’habitation propre est une compétence régionale. C’est la région où vous aviez votre domicile fiscal au 1er janvier de l’exercice d’imposition qui est compétente pour votre impôt des personnes physiques, et c’est son régime qui s’applique. Les trois régions ont aujourd’hui supprimé l’avantage pour les nouveaux prêts, mais les réductions restent acquises pour les anciens.

• Wallonie : pour les prêts conclus à partir du 1er janvier 2016, le bonus logement a été remplacé par le chèque habitat (achat ou construction, pas la rénovation). Il est supprimé pour tout nouveau prêt depuis le 1er janvier 2025 ; en parallèle, les droits d’enregistrement en Wallonie ont été revus à la baisse.
• Bruxelles : le bonus logement s’applique encore aux prêts conclus jusqu’au 31 décembre 2016. Depuis 2017, les acheteurs bénéficient plutôt de l’abattement sur les droits d’enregistrement à Bruxelles.