Verzekering gewaarborgd wonen : l’assurance gratuite de votre prêt hypothécaire en Flandre (conditions, montant, demande)

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Verzekering gewaarborgd wonen : de quoi s’agit-il ?

La verzekering gewaarborgd wonen est une assurance gratuite contre la perte de revenus proposée par l’Autorité flamande. Elle s’adresse aux personnes qui contractent un prêt hypothécaire pour construire, acheter ou rénover leur habitation en Flandre. C’est la Flandre qui paie la prime : vous ne versez aucune cotisation.

Si, pendant les 10 ans que dure l’assurance, vous vous retrouvez involontairement au chômage, en incapacité de travail ou contraint d’arrêter votre activité d’indépendant, l’assurance peut prendre en charge une partie de vos remboursements mensuels. L’argent n’arrive pas sur votre compte : il est versé directement à votre banque, chaque mois.

Trois acteurs interviennent. Le Vlaams Woningfonds (Fonds flamand du logement), que vous connaissez peut-être pour la Vlaamse woonlening et la huurwaarborglening, examine les demandes d’assurance. L’assureur Ethias gère ensuite les demandes d’intervention. Et votre organisme de crédit reçoit les paiements.

Les conditions liées à votre prêt hypothécaire

Tous les crédits ne donnent pas accès à l’assurance. Le Vlaams Woningfonds regarde d’abord le montant emprunté et surtout la date à laquelle la banque vous a versé l’argent, car c’est elle qui fait courir le délai.

Votre prêt doit atteindre au moins :

• 50.000 € pour construire ou acheter une habitation, avec ou sans rénovation ;
• 25.000 € pour des travaux de rénovation uniquement, par exemple financés par un crédit hypothécaire de rénovation.

Vous devez introduire la demande au plus tard un an après le premier prélèvement de capital, c’est-à-dire le jour où la banque a mis à votre disposition tout ou partie de la somme (souvent la date de l’acte). Ce n’est pas la date de votre première mensualité. Et vous ne pouvez faire la demande qu’après ce premier prélèvement.

Si vous avez signé plusieurs prêts hypothécaires pour la même habitation (l’achat et la rénovation, par exemple) et que chacun a connu son premier prélèvement il y a moins d’un an, vous introduisez une seule demande commune pour tous ces prêts.

Sont en revanche exclus :

• les prêts dont le premier prélèvement date de plus d’un an au moment de la demande ;
• le refinancement, pour la partie du prêt qui remplace un autre crédit hypothécaire ;
• les prêts qui financent uniquement un terrain à bâtir (un crédit qui finance le terrain et la construction dans une même ouverture de crédit reste possible, si le premier prélèvement sur l’ensemble date de moins d’un an) ;
• les crédits-pont, qui couvrent la période entre l’achat d’une nouvelle habitation et la vente de l’ancienne ;
• la partie d’un prêt conclue au nom d’une personne morale ou destinée à un local commercial ou professionnel.

Les conditions liées à votre habitation

L’habitation doit se situer en Région flamande et être, ou devenir, votre résidence principale. Ni vous ni vos co-emprunteurs ne pouvez posséder une autre habitation en pleine propriété, sauf si elle a été déclarée inadaptée (ongeschikt verklaard). Si vous avez vendu votre ancien logement juste avant la demande, joignez une copie de l’acte de vente, ou à défaut du projet d’acte ou du compromis.

La valeur de vente de l’habitation, telle qu’estimée par votre banque, est plafonnée :

En cas d’achat, c’est le prix payé qui figure dans l’acte d’achat (signé chez le notaire) qui compte, augmenté du coût total des éventuels travaux de rénovation hors TVA. Pour une construction neuve, on additionne la valeur du terrain et la valeur de construction de l’habitation terminée, hors TVA. Vous n’avez pas à faire estimer le bien à vos frais : la banque indique elle-même la valeur dans le document qu’elle remplit pour votre dossier. Ces montants n’ont rien à voir avec les registratierechten (droits d’enregistrement flamands) que vous payez à l’achat.

Enfin, vous ne pouvez être assuré qu’une seule fois pour la même habitation. Si vous avez déjà obtenu l’assurance pour l’achat, un nouveau prêt pour des travaux dans ce même logement ne vous ouvre pas une deuxième assurance.

Les conditions liées à votre travail et à votre santé

Au moment de la demande, vous devez travailler et avoir travaillé sans interruption pendant les 12 mois complets qui précèdent. L’assurance protège un revenu professionnel existant : un étudiant, une personne qui sort des études, un demandeur d’emploi ou une personne au foyer ne peut pas la demander.

Si vous êtes salarié, vous devez travailler au moins à temps partiel, sous contrat à durée indéterminée, à durée déterminée, de remplacement ou d’intérim. Pendant les 12 mois précédents, vous ne pouvez pas être resté plus de 10 jours sans contrat de travail. Changer d’employeur ne pose donc pas de problème. Les périodes de chômage temporaire, pendant lesquelles vous restez lié par votre contrat, comptent comme du travail.

Si vous êtes indépendant, vous devez exercer votre activité à titre principal depuis au moins 12 mois. Un indépendant à titre complémentaire peut quand même être assuré s’il travaille aussi comme salarié depuis 12 mois, avec au maximum 10 jours sans contrat. Les deux statuts ne se combinent pas : si vous êtes salarié au moment de la demande mais avez été indépendant pendant une partie des 12 derniers mois (ou l’inverse), vous n’êtes pas admis.

Côté santé, vous devez être pleinement apte au travail. Vous ne pouvez pas être en incapacité de travail au moment de la demande, ni l’avoir été pendant les 12 mois précédents. Les interruptions dues au congé de maternité ou à l’écartement prophylactique ne sont pas prises en compte. Vous ne pouvez pas non plus bénéficier déjà d’une autre assurance contre la perte de revenus proposée par l’Autorité flamande.

Exemple : Marie et Jan achètent ensemble leur première maison. Jan n’a pas encore travaillé une année complète avant la demande. Marie remplit la demande comme emprunteuse et comme demandeuse ; Jan la signe seulement comme emprunteur. Si Marie perd son emploi, l’assurance peut intervenir. Si c’est Jan, elle n’intervient pas.

Y a-t-il une condition de revenus ?

Dans la plupart des cas, non. Un plafond de revenus ne s’applique qu’aux prêts pour une construction neuve, l’achat d’une construction neuve ou une reconstruction (démolir et reconstruire au même endroit) dont le permis de bâtir a été demandé avant le 1er janvier 2012 et dont le niveau de consommation d’énergie primaire (niveau E) dépasse E70. Dans ce cas, si vos revenus dépassent le plafond, vous n’avez pas droit à l’assurance.

Le revenu pris en compte est le revenu imposable globalement qui figure sur le dernier avertissement-extrait de rôle connu. On additionne celui de chaque emprunteur qui habite le logement, même s’il n’est pas demandeur. Le Vlaams Woningfonds consulte lui-même ce revenu. Pour un prêt de construction neuve, la liste des pièces du dossier prévoit toutefois votre dernier avertissement-extrait de rôle (document 6) : joignez-le pour éviter qu’on vous le réclame.

Ces plafonds servent aussi pour une autre raison : ils déterminent si vous pouvez obtenir le montant maximal le plus élevé de l’intervention, comme on le voit plus bas. Le niveau E est établi par le rapporteur PEB (architecte ou ingénieur) ; pour un permis demandé avant 2012, joignez la déclaration PEB de début des travaux (startverklaring) à votre demande.

Combien l’assurance verse-t-elle chaque mois ?

L’intervention est plafonnée à 500 € par mois. Elle peut monter à 600 € par mois si vous avez emprunté pour une construction neuve dont le niveau E est inférieur ou égal à E70 et si vos revenus imposables ne dépassent pas les plafonds du tableau ci-dessus.

Le montant réel peut être plus bas. Il dépend de la perte de revenus réellement subie, de votre mensualité et de la durée pendant laquelle vous faites appel à l’assurance. Il diminue avec le temps :

• 1re année : 70 % de votre mensualité ;
• 2e année : 56 % de votre mensualité ;
• 3e année : 42 % de votre mensualité.

Exemple : votre mensualité est de 900 €. La première année, 70 % représentent 630 € : l’intervention est donc limitée au plafond de 500 € (ou 600 € pour la construction neuve économe en énergie, sous le plafond de revenus). La troisième année (une durée possible en incapacité de travail, le chômage étant limité à 18 mois consécutifs), 42 % de 900 € donnent 378 €, sous le plafond. Ce sont des montants maximaux : selon votre perte de revenus, l’assureur peut verser moins.

L’intervention ne démarre pas tout de suite. Il y a un délai d’attente de 3 mois : vous devez être complètement au chômage ou en incapacité pendant trois mois avant d’y avoir droit. Ensuite :

• en incapacité de travail, l’assurance intervient au maximum 36 mois consécutifs ;
• en chômage involontaire, au maximum 18 mois consécutifs. Pour une nouvelle période, vous devez d’abord prouver que vous avez retravaillé au moins trois mois.

Au total, l’assureur intervient au maximum 36 mois dans le remboursement du prêt, qu’il y ait un ou plusieurs assurés par demande. Vous ne devez pas rembourser par la suite les interventions reçues.

Et si vous êtes indépendant ?

Un indépendant assuré qui doit arrêter son activité peut aussi recevoir l’intervention, à une condition : avoir droit au droit passerelle ou à des allocations de chômage sur la base d’un emploi salarié antérieur.

Avec le droit passerelle, l’assurance intervient pendant la période où vous le percevez. Avec des allocations de chômage, la règle des salariés s’applique : 18 mois consécutifs au maximum, puis trois mois de travail avant une nouvelle période. Pour le montant, les pages du Vlaams Woningfonds évoquent dans ce cas un maximum de 600 € par mois : faites confirmer le plafond qui s’applique à votre dossier auprès du service de l’assurance.
Une perte d’emploi ou une maladie pèse sur tout le budget du ménage, pas seulement sur le prêt.

Comment demander la verzekering gewaarborgd wonen ?

La demande se fait en ligne, sur le guichet de formulaires (formulierenloket) du Vlaams Woningfonds. Vous y encodez les deux premiers documents, que vous pouvez signer électroniquement ou imprimer pour les signer. Les autres documents sont disponibles au même endroit.

Le dossier comprend :

• document 1 : la déclaration du ou des emprunteurs ;
• document 2 : la déclaration du ou des demandeurs ;
• document 3 : l’attestation de travail, à faire remplir par votre employeur (salariés) ;
• document 4 : l’attestation relative aux prestations de l’assurance maladie-invalidité, à faire remplir par votre caisse d’assurances sociales (indépendants à titre principal) ;
• document 5 : les renseignements sur le ou les prêts hypothécaires, à faire remplir par votre banque ;
• document 6 : le dernier avertissement-extrait de rôle de tous les emprunteurs, uniquement pour un prêt de construction neuve.

L’attestation de l’employeur ou de la caisse doit être récente : pas plus de deux mois au moment de la demande. Si vous avez emprunté auprès du Vlaams Woningfonds lui-même, vous avez déjà reçu le document 5 par e-mail après la signature de l’acte.

Dès que le Vlaams Woningfonds a reçu ces deux documents remplis et signés, la demande est lancée. Vous avez ensuite deux mois pour envoyer les pièces manquantes. Vous recevez un accusé de réception avec la date et votre numéro de dossier. Une fois le dossier complet, le Fonds a 90 jours ouvrables pour décider. Sans décision dans ce délai, la demande est considérée comme refusée.

Vous n’êtes pas d’accord ? Vous disposez de 60 jours à partir du refus (ou de la fin des 90 jours ouvrables) pour introduire un recours, par lettre recommandée ou par e-mail. Si la demande est acceptée, l’assureur vous envoie une police : gardez-la, elle explique ce qu’il faut faire en cas de chômage ou d’incapacité.

L’assurance court 10 ans à partir de la date de réception de votre demande par le Vlaams Woningfonds. Si, pendant ces dix ans, il apparaît que vous ne remplissiez pas toutes les conditions au moment de la demande, l’assurance peut être résiliée.

Demander l’intervention en cas de chômage ou d’incapacité

Si le coup dur arrive, la demande d’intervention ne passe plus par le Vlaams Woningfonds mais par l’assureur Ethias. La police indique les documents à fournir, comme vos dernières fiches de paie, une attestation de l’ONEM ou un certificat médical.

Vous devez prouver un chômage involontaire et complet, par exemple après un licenciement collectif, ou une incapacité de travail.

Refinancement, vente, rachat : que devient l’assurance ?

Votre vie bouge, votre prêt aussi. Voici ce que prévoit le Vlaams Woningfonds dans les situations les plus fréquentes.

Vous refinancez votre prêt après avoir été admis à l’assurance, dans la même banque ou ailleurs : l’assurance continue, sans démarche. En cas de sinistre, signalez votre nouvelle mensualité à l’assureur. Si elle est plus élevée qu’avant, la différence n’est pas prise en compte dans le calcul.

Vous vendez l’habitation assurée : si vous remboursez entièrement le prêt, l’assurance s’arrête avec lui. Pour un nouveau logement avec un nouveau prêt, il faut une nouvelle demande et remplir à nouveau les conditions. Si votre banque transfère le prêt existant sur le nouveau logement (substitution de gage), l’assurance continue : prévenez simplement l’assureur.

Vous rachetez la part de votre ex-partenaire après une séparation : si vous étiez déjà assuré pour ce logement, votre assurance continue pour vous (pas pour votre ex). Si vous ne l’étiez pas encore, vous pouvez la demander pour le nouveau prêt de rachat, y compris pour la reprise de l’ancien crédit.

Pour des travaux, pensez aussi à Mijn VerbouwPremie et au prêt Mijn VerbouwLening, et vérifiez ce que la onroerende voorheffing vous coûtera chaque année.