Onroerende voorheffing 2026 : calcul du précompte immobilier en Flandre, réductions et paiement

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Qui doit payer l’onroerende voorheffing en Flandre ?

L’onroerende voorheffing est un impôt régional annuel sur les biens immobiliers situés en Région flamande : maisons, appartements, terrains. Elle est gérée par le Vlaamse Belastingdienst (le Service flamand des impôts). Si votre bien se trouve en Wallonie, ce sont d’autres règles : consultez notre guide du précompte immobilier en Wallonie.

Le redevable est la personne qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, est propriétaire du bien selon le cadastre, ou qui détient un droit réel comme le droit de superficie. En cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui paie, et non le nu-propriétaire. L’impôt couvre toute l’année, du 1er janvier au 31 décembre.

Plusieurs situations particulières reviennent souvent :

• Vente en cours d’année : le vendeur, propriétaire au 1er janvier, reçoit l’avis pour l’année entière. L’acte de vente peut prévoir un partage avec l’acheteur, réglé par le notaire (voyez aussi nos explications sur les frais de notaire en Belgique).
• Donation : si elle a lieu après le 1er janvier, le donateur reste redevable pour l’année en cours. Avant le 1er janvier, c’est le nouveau propriétaire qui paie (sauf si le donateur garde l’usufruit). Les droits sur la donation en Belgique sont un autre impôt.
• Décès : si le propriétaire est décédé après le 1er janvier, les héritiers qui acceptent la succession paient ensemble. Les droits de succession flamands sont expliqués dans notre guide de l’erfbelasting en Flandre.
• Nouvelle construction : l’impôt est dû pour la première fois l’année qui suit la mise en service du bien, pas l’année même.

Comment est calculé le précompte immobilier en Flandre ?

Tout part du revenu cadastral (RC) : un loyer fictif annuel que le Cadastre (SPF Finances) attribue à chaque bien, même s’il n’est pas loué. Ce RC est indexé chaque année en le multipliant par un coefficient, puis arrondi à l’euro le plus proche.

Sur ce RC indexé, l’impôt se compose de trois parts :

• la part de la Région flamande, au taux de base de 3,97 % ;
• les centimes additionnels de la province, calculés sur cette part régionale ;
• les centimes additionnels de la commune, eux aussi calculés sur la part régionale.

Chaque province et chaque commune fixe elle-même ses centimes additionnels, et une commune peut même les faire varier selon le quartier. C’est pour cela que deux maisons au même RC ne paient pas la même chose d’une commune à l’autre. Si votre montant augmente, la cause est souvent l’indexation, une hausse des centimes additionnels, la perte d’une réduction ou un RC revu après des travaux.

Exemple : une maison a un RC non indexé de 900 €. En 2026, le RC indexé vaut 900 × 2,3000, soit 2.070 €. La part régionale est de 3,97 % de 2.070 €, soit 82,18 €. Avec des centimes additionnels fictifs de 150 pour la province et de 900 pour la commune, on ajoute 82,18 × 150/100 = 123,27 € et 82,18 × 900/100 = 739,62 €. Le total, sans réduction, atteint 945,07 €.

Les réductions pour les familles et les personnes handicapées

La réduction la plus répandue concerne les ménages avec enfants. Elle s’applique si, au 1er janvier, au moins deux enfants sont domiciliés à la même adresse dans le même ménage et ouvrent le droit aux allocations familiales flamandes, le Groeipakket. Un enfant qui arrive ou qui déménage après le 1er janvier ne change rien pour l’année en cours.

Le montant de base est de 8,80 € par enfant pour l’année d’imposition 2026, majoré des centimes additionnels de la province et de la commune. Un enfant handicapé reconnu compte pour deux : un seul enfant handicapé suffit donc pour ouvrir le droit. Dans notre exemple, deux enfants donnent 17,60 € de base, plus 26,40 € de centimes provinciaux et 158,40 € de centimes communaux : la facture baisse de 202,40 € et passe à 742,67 €.

Une autre réduction vise les logements où est domiciliée, au 1er janvier, une personne handicapée dont le handicap a été constaté avant 65 ans : invalidité d’au moins 66 %, capacité de gain réduite à un tiers ou moins, ou autonomie réduite d’au moins 9 points. Le montant de base est de 17,60 € par personne en 2026, majoré lui aussi des centimes additionnels. Les attestations s’obtiennent auprès de la mutualité, de l’INAMI ou de la DG Personnes handicapées du SPF Sécurité sociale. Si votre ménage compte une personne en situation de handicap, voyez aussi le zorgbudget pour les personnes handicapées.

Une exception : si vous ou votre partenaire travaillez pour une institution européenne, vous devez envoyer chaque année, avant le 31 mars, une attestation du service du personnel de cette institution.

Pour calculer votre montant exact avec les centimes de votre commune, utilisez le simulateur officiel du précompte immobilier, en néerlandais : il vous suffit de connaître le RC de votre bien. Le total des réductions est limité au montant de l’impôt dû.

En cas de coparentalité, la réduction pour enfants est accordée sur le logement où les enfants sont domiciliés. Les parents peuvent se la partager entre eux, ou demander au Vlaamse Belastingdienst une répartition proportionnelle, à condition que les deux parents habitent en Région flamande. Le formulaire doit arriver au plus tard le 31 mars de l’année d’imposition.

Vous êtes locataire : la réduction vous revient aussi

Pour les réductions enfants et handicap, le Vlaamse Belastingdienst regarde qui habite le logement, pas qui en est propriétaire. Un locataire peut donc en bénéficier, même s’il ne paie pas lui-même l’impôt.

Il suffit d’introduire une demande unique avec le formulaire prévu à cet effet. Ensuite, le droit est vérifié chaque année, même après un déménagement. La réduction est déduite de l’avis du propriétaire, qui doit la déduire du loyer ou la reverser au locataire une fois par an. Le locataire reçoit un courrier qui l’informe du montant accordé. Attention : si le propriétaire ne paie déjà plus de précompte grâce à d’autres réductions, le locataire ne peut pas obtenir de réduction supplémentaire.

Si vous louez une sociale woning auprès d’une woonmaatschappij, c’est elle qui transmet vos données et vous verse la réduction, en général via le loyer : vous recevez la plus favorable entre cette réduction et la réduction sociale du loyer. Les locataires du marché privé aux revenus modestes peuvent aussi regarder du côté de la huurpremie et de la huursubsidie.

La réduction pour habitation modeste : 25 % en moins

Si vous habitez un logement au petit revenu cadastral, vous pouvez obtenir une réduction de 25 % de l’onroerende voorheffing. Toutes les conditions doivent être remplies au 1er janvier de l’année d’imposition :

• vous êtes le redevable de l’impôt pour ce logement ;
• vous y êtes domicilié au 1er janvier ;
• le total des RC non indexés de tous vos biens situés en Région flamande ne dépasse pas 745 €.

Pour ce calcul, on additionne les RC de tous les biens situés en Flandre, en proportion des droits de propriété (y compris ceux dont vous n’avez que l’usufruit), et ce pour tous les propriétaires domiciliés dans le logement. Posséder un autre bien, même en partie, peut donc vous faire perdre la réduction. Une réduction majorée existe aussi pour une habitation modeste neuve.

D’autres allègements visent des cas plus particuliers, comme les bâtiments économes en énergie (logement neuf ou rénové avec un faible niveau E) ou certains biens temporairement inoccupés (réduction proportionnelle). Si vous prévoyez une rénovation, voyez aussi Mijn VerbouwPremie.

Quand arrive l’avis et comment payer ?

Il n’y a pas de calendrier fixe : la grande majorité des avis (aanslagbiljet) sont envoyés entre fin avril et fin décembre. Si vos voisins ont déjà reçu le leur et pas vous, ce n’est pas anormal. Vous pouvez vérifier l’envoi dans l’espace sécurisé MijnVlabel du Vlaamse Belastingdienst.

Si vous avez une eBox active, l’avis y arrive au lieu du courrier papier. Ce n’est pas une domiciliation : c’est toujours vous qui lancez le paiement, sur le compte du Vlaamse Belastingdienst, avec la communication structurée (le numéro d’article de rôle).

L’avis est envoyé en néerlandais. Seuls les habitants des communes à facilités peuvent, sur demande écrite, en obtenir une version française, et la demande doit être renouvelée chaque année et pour chaque avis. Cette demande ne reporte pas le délai de paiement.

Payer en plusieurs fois : le plan de paiement

Le Vlaamse Belastingdienst n’accorde pas de report de paiement, mais vous pouvez demander un plan de paiement (afbetalingsplan). Ce n’est pas un droit : c’est une mesure de faveur pour les personnes en difficulté financière, qui doivent le prouver.

Le Vlaamse Belastingdienst accepte, pour un particulier, l’un de ces justificatifs datant de 2 ans maximum :

• une attestation du CPAS montrant que vous êtes en gestion ou guidance budgétaire (un simple courrier du CPAS ne suffit pas) ;
• une copie d’un plan de paiement accepté pour l’impôt des personnes physiques ;
• une copie d’un plan de paiement conclu, par exemple, avec un hôpital ou un fournisseur d’électricité, de gaz ou d’eau ;
• votre avertissement-extrait de rôle à l’IPP montrant un revenu imposable globalement net inférieur à 25.000 € ;
• une attestation de droit à l’intervention majorée.

La demande se fait par écrit, via le formulaire de contact du Vlaamse Belastingdienst ou par courrier à Aalst. Indiquez votre nom, votre numéro de registre national, votre adresse, le numéro d’article de rôle, la raison de la demande et le nombre de mensualités souhaité, puis joignez vos justificatifs et signez la demande. Même avec un plan, des intérêts de retard restent dus à partir du premier jour du mois qui suit la date limite de paiement.

Vous pouvez aussi payer en plusieurs fois sans plan officiel, à condition que la totalité soit sur le compte du Vlaamse Belastingdienst avant la date limite. Si les dettes s’accumulent, une médiation de dettes peut vous aider à y voir clair. Pour un bien en Wallonie ou à Bruxelles, voyez notre guide du plan de paiement du précompte immobilier.

Contester l’avis : la réclamation

Si vous pensez avoir reçu un avis à tort, ou qu’une réduction à laquelle vous avez droit n’a pas été appliquée, vous pouvez introduire une réclamation motivée (bezwaar). C’est aussi par cette voie que l’on demande une exonération.

Le délai est de 3 mois, à compter du troisième jour ouvrable qui suit la date d’envoi indiquée sur l’avis. La réclamation se fait en ligne via le guichet numérique du Vlaamse Belastingdienst, par le formulaire de contact, ou par courrier au Vlaamse Belastingdienst, Vaartstraat 16, 9300 Aalst. Mentionnez le numéro d’article de rôle et votre numéro de registre national, joignez vos justificatifs et signez la réclamation.

Une réclamation ne suspend pas le délai de paiement. Il est conseillé de payer le montant complet ou, au minimum, la partie non contestée : si la réclamation est acceptée, le trop-payé vous est remboursé environ 2 mois après la décision. Passé le délai de 3 mois, l’avis ne peut en principe plus être contesté. Un dégrèvement d’office reste possible dans des cas limités : l’avis doit contenir une erreur matérielle ou une double imposition, et vous devez apporter de nouvelles preuves de cette erreur. Une divergence d’interprétation de la règle ne suffit pas.