Indexation du loyer en Flandre (indexatie huur) en 2026 : formule, correctiefactor EPC et exemple de calcul

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L’indexation du loyer en Flandre, de quoi s’agit-il ?

Indexer un loyer, c’est l’adapter à l’évolution du coût de la vie, sans renégocier le bail. Le montant est recalculé à partir d’un indice officiel, l’indice santé (gezondheidsindex en néerlandais). Ce n’est donc pas une augmentation décidée librement par le bailleur : chaque paramètre du calcul est fixé par la réglementation.

Le bail d’habitation est une compétence régionale. Pour un logement situé en Région flamande et loué comme résidence principale, c’est le décret flamand sur la location d’habitations (Vlaams Woninghuurdecreet) qui s’applique aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019. Les règles diffèrent de celles de l’indexation du loyer en Wallonie et de l’indexation du loyer à Bruxelles, même si la formule de base se ressemble.

L’indexation est prévue par défaut : si votre bail est écrit, le loyer peut être indexé chaque année, sauf si le contrat l’exclut expressément. Un bail qui ne dit rien sur l’indexation ne vous protège donc pas. Le décret ne prévoit cette adaptation annuelle que pour un bail conclu par écrit.

Les conditions pour que votre loyer puisse être indexé

Avant de sortir la calculatrice, vérifiez que votre situation remplit bien les conditions prévues par le décret. Si l’une d’elles manque, le bailleur ne peut pas vous réclamer d’indexation, même si la date anniversaire du bail est passée.

• Un bail écrit, qui n’exclut pas expressément l’indexation.
• Une seule indexation par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, et pas avant.
• Une demande écrite de la partie qui y a intérêt, le plus souvent le bailleur. Sans cette demande, le loyer reste inchangé.

Les baux écrits conclus avant le 1er janvier 2019 ne relèvent pas du décret flamand : ils restent soumis à l’ancienne loi fédérale sur les baux de résidence principale. Le correctiefactor décrit plus bas peut toutefois s’appliquer aussi à ces anciens baux, à condition que le logement ait un label EPC D, E ou F (ou pas d’EPC) et que le bail ait pris cours avant le 1er octobre 2022. Si vous louez un logement social en Flandre, il ne s’applique pas à votre loyer.

Jusqu’où le bailleur peut-il remonter dans le temps ?

Un propriétaire qui tarde à indexer conserve la possibilité de le faire pour l’avenir, mais il perd une partie de l’arriéré. Le décret limite l’effet rétroactif de la demande : l’indexation ne joue que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande écrite. Un bailleur qui n’a rien réclamé pendant deux ans ne peut donc pas exiger deux ans de rattrapage.

Gardez précieusement cette demande avec votre bail et les documents de votre garantie locative : en cas de désaccord, ce sont les pièces qui comptent. Vérifiez aussi la date de la demande écrite, puisque ce sont les trois mois qui précèdent le mois de cette demande qui comptent.

La formule officielle de l’indexatie huur

La formule prévue par le décret donne le montant maximum que le bailleur peut réclamer. Rien n’empêche les deux parties de convenir d’une hausse plus faible, et une clause du bail qui irait plus loin peut être ramenée à ce plafond.

Loyer indexé = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ

Chaque terme a une définition précise, et la plupart des erreurs de calcul viennent d’un mauvais choix de mois.

C’est la grande différence avec Bruxelles et la Wallonie, où l’indice de départ dépend du mois de la signature. En Flandre, les deux indices se calculent à partir de l’entrée en vigueur du bail. Autre point à connaître : dans un bail soumis au décret flamand, le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du locataire, comme nous l’expliquons dans notre article sur l’onroerende voorheffing.

Indice santé : attention au changement de base

L’indice santé est calculé chaque mois par Statbel, l’office belge de statistique. Depuis janvier 2026, il est publié dans une nouvelle base, 2025 = 100, alors que les baux plus anciens ont un indice de départ exprimé en base 2013 = 100. Le coefficient officiel de passage de la base 2013 à la base 2025 est de 0,7376.

Dans la nouvelle base 2025, l’indice santé d’août 2026 vaut 103,49. La règle pratique est simple : utilisez la même base pour les deux indices avant de diviser. Statbel publie aussi la série en base 2013, ce qui reste le plus simple pour un bail entré en vigueur avant 2026.

Un exemple de calcul, étape par étape

Prenons un bail flamand entré en vigueur après le 1er octobre 2022 : le correctiefactor ne joue pas, quel que soit le label EPC (certificat de performance énergétique) du logement.

Exemple : votre bail est entré en vigueur le 1er septembre 2023, pour un loyer de base de 800 € hors charges. L’indice de départ est celui du mois qui précède l’entrée en vigueur, soit août 2023 : 128,82. Pour l’anniversaire du 1er septembre 2026, le nouvel indice est celui d’août 2026 : 140,30. Le calcul donne 800 × 140,30 ÷ 128,82 = 871,29 €, soit 71,29 € de plus par mois.

Supposons maintenant que votre bailleur n’envoie sa demande écrite qu’en janvier 2027. Il peut appliquer le loyer de 871,29 € pour l’avenir, mais pour le passé il ne peut remonter qu’aux trois mois précédents : octobre, novembre et décembre 2026, soit 3 × 71,29 € = 213,87 € d’arriéré au maximum. Le mois de septembre 2026 reste au loyer de 800 €. Si cette hausse pèse sur votre budget, notre guide de la huursubsidie et de la huurpremie précise à qui s’adressent ces aides flamandes au loyer.

Pour vérifier vous-même, le calculateur de loyer de Statbel, fait le calcul à votre place.

Logement EPC D, E, F ou sans EPC : le correctiefactor

Entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, la Flandre a gelé ou limité l’indexation des logements énergivores. Depuis le 1er octobre 2023, ces logements peuvent de nouveau être indexés, mais le résultat de la formule classique doit être multiplié par un facteur de correction (correctiefactor). Le bailleur doit l’appliquer à chaque indexation, aussi longtemps que la situation du logement ne change pas.

Quels baux sont concernés ?

Le correctiefactor s’applique si votre situation réunit ces trois caractéristiques :

• vous louez un logement comme résidence principale sur le marché privé (les logements sociaux ne sont pas visés, mais le bail principal conclu entre un propriétaire privé et une woonmaatschappij, anciennement agence immobilière sociale, l’est) ;
• le bail est entré en vigueur avant le 1er octobre 2022 ;
• le logement a un label EPC D, E ou F, ou pas d’EPC. Un EPC expiré compte comme une absence d’EPC.

Quel facteur appliquer ?

Le facteur dépend du label EPC et du mois de la date anniversaire du bail. Voici les valeurs publiées par la Région flamande.

Exemple : votre bail est entré en vigueur le 1er novembre 2019 avec un loyer de base de 600 €, et le logement a un label EPC D. Si la formule classique donne un loyer indexé de 732,02 €, le bailleur peut réclamer au maximum 732,02 × 0,945356473 = 692,02 €. Sans EPC ou avec un label E ou F, le plafond serait de 732,02 × 0,890712946 = 652,02 €.

Le logement obtient un meilleur EPC : ce qui change

Le correctiefactor n’est pas éternel. Il disparaît dès que le logement obtient un label EPC A+, A, B ou C, ou quand un nouveau bail prend cours. Le bailleur peut alors demander l’indexation complète, mais seulement à partir du jour où il dispose du nouveau certificat. Si le changement tombe en cours de mois, l’indexation de ce mois-là se calcule au prorata.

Si le logement passe d’un label F à un label D, le correctiefactor ne disparaît pas : le bailleur doit simplement utiliser la colonne EPC D à partir de la date du nouveau certificat. Les travaux qui améliorent la performance énergétique peuvent d’ailleurs être soutenus par la prime flamande Mijn VerbouwPremie ou financés par le prêt Mijn VerbouwLening, utile à connaître si vous êtes vous-même propriétaire bailleur.

Kots et baux étudiants : des règles à part

Pour un bail étudiant en Flandre, le loyer n’est indexé que si le contrat dure plus d’un an, selon la même formule que pour un bail classique. Exception : les baux par lesquels un établissement d’enseignement loue à des étudiants qui remplissent les conditions pour obtenir un loyer réduit ; cette règle d’indexation ne s’applique pas à ces baux.

La Cour constitutionnelle a par ailleurs jugé, le 21 mars 2024, que la limitation de l’indexation aurait aussi dû s’appliquer aux baux étudiants. Un étudiant qui louait un kot énergivore avec un contrat antérieur au 1er octobre 2022 pourrait, selon la Région flamande, récupérer une partie du loyer payé.

Que faire si l’indexation réclamée est trop élevée ?

Si votre bailleur vous réclame une indexation complète alors que le logement n’a pas d’EPC ou a un label D, E ou F, vous n’êtes pas obligé de payer le montant excessif. Selon la Région flamande, vous pouvez continuer à payer l’ancien loyer. Il revient au bailleur de vous adresser une nouvelle demande, calculée cette fois avec le correctiefactor, qu’il pourra appliquer avec au maximum trois mois d’effet rétroactif.

Répondez-lui par écrit en joignant votre calcul, et conservez une copie de vos échanges. Si le bailleur maintient sa position, c’est à lui de saisir le juge de paix (vrederechter). Si le loyer devient difficile à assumer, nos conseils pour gérer votre budget peuvent vous aider à y voir clair, et le Vlaams Woningfonds accorde aussi, sous conditions, un prêt sans intérêt pour constituer une garantie locative.

Récapitulatif avant de payer votre nouveau loyer

Avant de valider la hausse demandée, prenez cinq minutes pour passer ces points en revue. La plupart des erreurs se repèrent à cette étape, bien avant tout litige.

• Votre bail est écrit et n’exclut pas l’indexation.
• La demande est écrite et ne remonte pas à plus de trois mois avant le mois de la demande.
• Les deux indices sont pris au mois qui précède l’entrée en vigueur et son anniversaire, dans la même base.
• Le calcul part du loyer de base hors charges.
• Pour un bail antérieur au 1er octobre 2022 et un logement D, E, F ou sans EPC, le correctiefactor est appliqué.