Registratierechten en Flandre en 2026 : taux de 2 %, conditions, réduction et passage annoncé à 3 % en 2027

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Que sont les registratierechten en Flandre ?

Quand vous achetez un bien immobilier, vous payez sur le prix un droit de vente (verkooprecht), qui fait partie de la registratiebelasting, la taxe d’enregistrement flamande. Dans le langage courant, on parle simplement de registratierechten. L’impôt est régional : il est dû dans la Région où se situe le bien, et pour un logement situé en Flandre, c’est la Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) qui le calcule et le perçoit.

C’est en principe l’acheteur qui le paie. Vous pouvez convenir avec le vendeur qu’il le prenne en charge, mais aux yeux de l’administration, l’acheteur reste le redevable. À Bruxelles et en Wallonie, les règles sont différentes : consultez nos guides consacrés aux droits d’enregistrement à Bruxelles et aux droits d’enregistrement en Wallonie, et notre vue d’ensemble des frais de notaire en Belgique.

Quels sont les taux des registratierechten en 2026 ?

Le taux dépend de ce que vous achetez et de l’usage que vous en ferez. Le taux général est de 12 % depuis le 1er janvier 2022. Si vous achetez votre habitation propre et unique (enige eigen woning), vous payez 2 % pour les actes notariés passés depuis le 1er janvier 2025.

Le droit se calcule sur la valeur convenue : le prix payé au vendeur, augmenté des charges que vous prenez en charge en plus selon le compromis (par exemple des frais de mesurage ou la commission d’agence). Cette base ne peut pas être inférieure à la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix qu’on peut espérer dans des conditions normales de vente.

Les conditions pour payer 2 % sur votre habitation unique

Le taux réduit n’est pas automatique : il doit être demandé expressément dans l’acte, et vous devez remplir toutes les conditions. Lorsque vous achetez à plusieurs, elles sont examinées pour chaque acheteur séparément, sauf l’achat de la pleine propriété de tout le bien, apprécié pour l’ensemble des acheteurs. Pour les compromis signés depuis le 1er janvier 2026, les conditions ont été durcies.

• Un achat par des personnes physiques uniquement : depuis 2026, si une société achète avec vous, tout l’achat est taxé à 12 %.
• Un vrai achat, contre un prix en argent : un échange ne donne pas droit au taux réduit.
• La pleine propriété de tout le bien, à plusieurs le cas échéant : depuis 2026, l’achat du seul usufruit ou de la seule nue-propriété est taxé au taux normal.
• Une habitation, c’est-à-dire un bien qui peut loger une personne ou une famille, tout de suite ou après des travaux normaux d’entretien ou de réparation : un terrain à bâtir n’est pas une habitation.
• Votre seule habitation : vous ne pouvez pas être plein propriétaire de la totalité d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir, ni en Belgique ni à l’étranger.
• Votre domicile : vous devez vous inscrire à l’adresse du bien (registre de la population ou registre des étrangers) dans les trois ans qui suivent l’acte et, pour les compromis signés depuis le 1er janvier 2026, y rester inscrit au moins un an sans interruption.

Vous êtes encore propriétaire de votre logement actuel ? Sous conditions, vous pouvez quand même obtenir le taux réduit tout de suite : vous vous engagez dans l’acte à vendre l’autre bien entièrement et à titre onéreux, et vous démontrez un lien de causalité entre cette vente et le nouvel achat. Pour une habitation unique achetée par un acte passé depuis le 30 décembre 2022, la vente doit avoir lieu au plus tard deux ans après la date de l’acte.

La réduction supplémentaire pour une habitation modeste

En plus du taux de 2 %, vous pouvez bénéficier d’une réduction de 1.867 € sur les droits si vous achetez une habitation modeste (bescheiden woning) et que vous remplissez les conditions de l’habitation propre et unique. Ce montant s’applique aux actes passés depuis le 1er janvier 2025.

Une habitation est modeste quand son prix d’achat ne dépasse pas 220.000 €, ou 240.000 € si elle se trouve dans une ville-centre (kernstad) ou dans la périphérie flamande de Bruxelles (Vlaamse Rand). Si vous achetez à plusieurs, la réduction est partagée entre vous selon la part de chacun dans l’achat.

Exemple : vous achetez seul, pour 200.000 €, une maison qui deviendra votre habitation unique, dans une commune qui n’est ni une ville-centre ni dans la périphérie flamande de Bruxelles. Les droits à 2 % s’élèvent à 4.000 € (200.000 € × 2 %). Comme le prix ne dépasse pas 220.000 €, la réduction de 1.867 € s’applique et vous payez 2.133 € (4.000 € moins 1.867 €). Au taux général de 12 %, la même maison vous aurait coûté 24.000 € de droits.

Exemple : pour une maison de 300.000 € qui sera votre habitation unique, vous payez 6.000 € de droits (300.000 € × 2 %), sans réduction modeste puisque le prix dépasse 240.000 €. S’il s’agit d’une seconde résidence, les droits montent à 36.000 € (300.000 € × 12 %).

Le passage annoncé à 3 % au 1er janvier 2027

Dans sa déclaration de septembre 2026 (Septemberverklaring), le gouvernement flamand a annoncé vouloir porter le taux pour l’achat de l’habitation propre et unique de 2 % à 3 % à partir du 1er janvier 2027. À ce stade, il s’agit d’une mesure annoncée, en attente d’approbation : elle doit encore être concrétisée par un décret.

Dans une décision du 1er octobre 2026, la Vlaamse Belastingdienst a déjà expliqué comment elle appliquerait ce changement, sous réserve que le décret ne prévoie pas une règle différente :

• selon elle, c’est la date du compromis qui compterait : un compromis signé avant le 1er janvier 2027 peut encore bénéficier du taux de 2 %, même si l’acte est passé ensuite ;
• le notaire est invité à mentionner dans l’acte une déclaration indiquant que le compromis a été conclu avant le 1er janvier 2027 ;
• en cas de doute fondé, VLABEL peut demander des preuves, comme le paiement d’un acompte avant cette date ou la demande de prêt signée par l’acheteur et la banque, et elle indique qu’elle les demandera de toute façon pour les actes passés après le 30 avril 2027.

Si vous êtes en pleine démarche d’achat, parlez-en à votre notaire dès maintenant. Pour une maison de 300.000 €, la différence entre 2 % et 3 % représente 3.000 € de droits en plus (6.000 € contre 9.000 €) si le taux annoncé est adopté tel quel.

Quand et comment payer les registratierechten ?

Le droit de vente est dû dès qu’un compromis est conclu, mais il n’est perçu qu’au moment de son enregistrement. Les délais sont stricts : un compromis portant sur un bien situé en Belgique doit être présenté à l’enregistrement dans les quatre mois, et un acte notarié dans les quinze jours. En cas de retard, une majoration de 20 % des droits est due. Si le compromis contient une condition suspensive (par exemple l’obtention de votre crédit hypothécaire), les droits ne deviennent exigibles qu’une fois cette condition remplie.

En pratique, c’est souvent le notaire qui paie les droits dès qu’il reçoit l’avertissement-extrait de rôle, et il vous les réclame lors de la signature de l’acte. Si le compromis a été présenté à l’enregistrement avant l’acte, c’est la personne qui l’a présenté qui doit payer dès réception de l’avertissement-extrait de rôle. Sur le portail MijnVlabel, vous pouvez retrouver le détail des droits payés ou encore à payer.

Pour financer votre achat, renseignez-vous sur la Vlaamse woonlening du Vlaams Woningfonds. Une fois propriétaire, vous paierez aussi chaque année le précompte immobilier en Flandre.

Récupérer une partie des registratierechten

Vous avez payé 12 % alors que vous auriez pu obtenir le taux de l’habitation unique, parce que la mention manquait dans l’acte ou parce que vous avez vendu votre ancien bien dans le délai ? Si vous remplissiez les conditions, vous pouvez demander le remboursement de la différence après coup. La demande doit être introduite dans les cinq ans à partir du 1er janvier de l’année où les droits sont devenus exigibles, via le formulaire de contact de la Vlaamse Belastingdienst ou par courrier.

Si vous revendez un bien dans les deux ans qui suivent son achat (les deux dates étant celles des actes notariés), vous pouvez récupérer trois cinquièmes des droits payés au taux de 12 %. Pour une habitation unique taxée au taux réduit, ce remboursement reste possible, mais il faut d’abord payer le complément pour atteindre le taux de 12 %, qui est compensé avec le montant remboursé. Les démarches sont détaillées sur la page officielle du remboursement en cas de revente dans les deux ans.

Rénovation énergétique et portabilité : deux avantages supprimés

Pour les compromis signés de 2022 à 2024, un acheteur qui s’engageait à rénover énergétiquement en profondeur son habitation unique payait 1 %. Ce taux est supprimé pour les compromis signés depuis le 1er janvier 2025 : vous payez désormais le taux de 2 % de l’habitation unique. Pour vos travaux, consultez notre guide sur Mijn VerbouwPremie.

La portabilité (meeneembaarheid), qui permettait de déduire les droits payés sur un logement précédent, a été supprimée progressivement : elle ne s’applique plus aux actes d’achat passés depuis le 1er janvier 2024. Et si vous avez contracté un crédit hypothécaire pour votre habitation unique avant 2020, vérifiez si vous bénéficiez encore d’un avantage fiscal lié à ce prêt : le woonbonus (prêts conclus avant le 1er janvier 2016) ou le woonbonus intégré (geïntegreerde woonbonus, prêts conclus de 2016 à 2019).

À qui s’adresser pour vos registratierechten ?

Votre premier interlocuteur est le notaire : c’est lui qui veille en principe, lors de la signature de l’acte, à appliquer le bon taux et les bonnes réductions, et qui insère les mentions obligatoires. Pour une question sur votre dossier, un remboursement ou un avertissement-extrait de rôle, adressez-vous à la Vlaamse Belastingdienst.

Retenez enfin que VLABEL vérifie en principe, trois mois avant l’échéance, si vous êtes bien domicilié dans le bien ou si vous avez vendu votre ancien logement. Elle peut vous envoyer un courrier de rappel, mais ce n’est pas une obligation légale : vous restez responsable du respect des délais que vous avez acceptés en signant l’acte.