Droits d’enregistrement à Bruxelles : abattement de 200.000 €, conditions et calcul

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Combien coûtent les droits d’enregistrement à Bruxelles ?

Les droits d’enregistrement sont un impôt payé au moment de l’enregistrement de l’acte de vente (c’est le notaire qui présente l’acte à l’enregistrement). Pour l’achat d’un bien situé dans l’une des 19 communes bruxelloises, le taux des droits de vente est de 12,5 %. Il s’ajoute au prix d’achat.

Le calcul se fait sur la valeur conventionnelle, c’est-à-dire le prix et les charges prévus dans la vente. Cette base ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien, autrement dit sa valeur réelle sur le marché immobilier. Les règles sont différentes en Wallonie : si vous hésitez entre les deux Régions, comparez avec les droits d’enregistrement en Wallonie.

La Région de Bruxelles-Capitale fixe les taux, la base imposable et les exonérations. En revanche, c’est le SPF Finances (Administration Sécurité juridique) qui perçoit ces droits et gère les dossiers individuels, et non Bruxelles Fiscalité.

L’abattement : pas de droits sur les 200.000 premiers euros

L’abattement n’est pas une baisse du taux : c’est une réduction de la base imposable. Concrètement, si vous remplissez les conditions, vous ne payez aucun droit d’enregistrement sur les 200.000 premiers euros du prix. Pour un bien acheté exactement 200.000 €, vous ne payez donc rien, soit un avantage de 25.000 €.

L’objectif affiché par la Région est d’aider les Bruxellois à acheter leur première habitation et à rester durablement à Bruxelles. L’abattement vaut aussi pour un bien en construction ou sur plan, à condition que l’achat soit soumis aux droits d’enregistrement (et pas au régime de la TVA, comme c’est souvent le cas quand le vendeur est un promoteur).

Exemple : vous achetez un appartement à 350.000 €. Sans abattement, les droits s’élèvent à 43.750 € (350.000 € x 12,5 %). Avec l’abattement, vous êtes taxé sur 150.000 € seulement (350.000 € moins 200.000 €), soit 18.750 € de droits. L’économie est bien de 25.000 €.

Les charges comptent dans ce plafond : par exemple une indemnité d’occupation si vous occupez déjà le bien avant la signature de l’acte authentique. Pour compléter le financement de l’achat, un prêt du Fonds du Logement de Bruxelles ou un prêt hypothécaire social peut vous aider.

Les conditions pour bénéficier de l’abattement

L’abattement n’est pas automatique : il est réservé aux particuliers qui achètent leur logement pour y habiter. Toutes les conditions suivantes doivent être remplies en même temps :

• le bien est situé dans la Région de Bruxelles-Capitale (les 19 communes) ;
• l’acheteur est une personne physique (pas une société) ;
• l’achat porte sur la totalité du bien en pleine propriété ;
• le bien est affecté ou destiné, en tout ou en partie, à l’habitation ;
• au moment du compromis de vente, l’acheteur ne possède pas la totalité en pleine propriété d’un autre logement ;
• l’acheteur s’engage à y établir sa résidence principale dans les 3 ans et à l’y garder 5 ans sans interruption ;
• le montant taxé ne dépasse pas 600.000 €.

Si vous achetez à deux, en couple marié ou en cohabitation légale, chaque acheteur doit respecter la condition de ne pas posséder d’autre logement. Posséder seulement une part indivise (une moitié héritée, par exemple), seulement l’usufruit ou seulement la nue-propriété d’un autre logement ne vous fait pas perdre l’abattement. À deux, vous ne pouvez toutefois pas posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre logement. En revanche, il ne s’applique pas si les acheteurs possèdent ensemble l’usufruit et la nue-propriété d’un même logement.

Vous possédez déjà un logement et vous comptez le vendre ? L’abattement peut alors être obtenu par voie de restitution : si vous revendez votre ancien bien dans les 2 ans suivant l’enregistrement de l’acte du nouveau, vous demandez le remboursement des droits payés en trop.

Les droits d’enregistrement ne sont qu’une partie du coût d’un logement. Une fois propriétaire, il se peut que d’autres aides existent selon votre situation familiale ou vos revenus.

Domiciliation et durée d’occupation : ce qui se passe si vous déménagez

En échange de l’abattement, vous prenez deux engagements. D’abord, vous devez vous domicilier dans le bien dans les 3 ans qui suivent l’enregistrement de l’acte. Ensuite, vous devez y garder votre résidence principale pendant 5 ans sans interruption, à compter du jour où vous vous y êtes installé.

Si aucun acheteur ne s’installe dans le délai, les droits économisés deviennent dus, avec une amende réduite en l’absence d’intention frauduleuse. Si un seul des acheteurs ne s’y installe pas, les droits et l’amende sont calculés en proportion de sa part dans l’achat. Pour la durée d’occupation de 5 ans, il suffit en revanche qu’un seul des acheteurs reste domicilié dans le bien.

Depuis le 1er avril 2023, le remboursement est proportionnel aux années non écoulées si vous quittez le logement avant les 5 ans. Cette règle vaut aussi pour un abattement obtenu avant cette date, si le départ a lieu à partir du 1er avril 2023.

Exemple : vous avez obtenu l’abattement complet, soit 25.000 € de droits en moins. Si vous déménagez après 1 an et 6 mois d’occupation, vous remboursez 4/5 de cet avantage, soit 20.000 €. Si vous partez après 4 ans et 11 mois, vous ne remboursez plus que 1/5, soit 5.000 €.

En cas de force majeure, aucun remboursement n’est dû si vous quittez le logement avant les 5 ans. Si vous ne pouvez pas vous installer dans le délai de 3 ans, aucune amende n’est due, mais les droits complémentaires restent dus, sauf si vous vous installez dès que la force majeure cesse. C’est le SPF Finances qui décide si votre situation relève de la force majeure : contactez-le dès que vous savez que vous ne pourrez pas respecter un délai.

Terrain à bâtir et achat sur plan

Vous voulez faire construire ? L’achat d’un terrain à bâtir bénéficie d’un abattement spécifique sur les 100.000 premiers euros. L’économie peut atteindre 12.500 € (100.000 € x 12,5 %).

Les conditions sont les mêmes que pour l’abattement général, avec une différence : le montant taxé ne peut pas dépasser 300.000 €. Cet abattement vise uniquement l’achat d’un terrain non encore bâti, sans que le vendeur s’engage à y construire.

Dans un achat sur plan, la construction relève souvent de la TVA et les droits d’enregistrement visent alors la valeur du terrain. Votre notaire vous indique comment l’acte se répartit entre les deux régimes.

L’abattement complémentaire pour une rénovation énergétique

Depuis le 1er avril 2023, la Région bruxelloise récompense les acheteurs qui améliorent la performance énergétique (PEB) du logement. Un abattement complémentaire de 25.000 € s’ajoute par saut de classe PEB, avec un minimum de 2 sauts de classe à réaliser dans les 5 ans suivant l’enregistrement de l’acte.

Cet abattement « réno » s’ajoute à l’abattement principal : il n’est accordé que si vous remplissez déjà toutes les conditions de ce dernier. En contrepartie des travaux, le délai pour vous domicilier dans le bien passe de 3 à 5 ans.

Exemple : vous vous engagez dans l’acte à gagner 2 classes PEB. L’abattement complémentaire est de 50.000 €, soit 6.250 € de droits en moins (50.000 € x 12,5 %). Avec 4 sauts de classe, il monte à 100.000 €, soit jusqu’à 12.500 € d’économie en plus de l’abattement principal, si le prix est suffisant pour absorber les deux abattements.

Seules les lettres comptent (G, F, E, D, C, B, A), pas les sous-classes « + » et « – ». Passer de E+ à C- représente bien 2 sauts, mais passer de C- à C+ n’en représente aucun. La classe de départ est celle du certificat PEB valide le plus récent à la date du compromis, et le nouveau certificat doit être communiqué au SPF Finances au plus tard 6 mois après la fin du délai de 5 ans.

Pour financer les travaux eux-mêmes, voyez aussi notre guide des primes Renolution et celui de la TVA à 6 % pour la rénovation.

Avant de vous engager sur un nombre de sauts de classe, faites aussi le point sur l’ensemble de votre budget logement.

Comment demander l’abattement à Bruxelles

En pratique, la demande se fait dans l’acte de vente, par l’intermédiaire de votre notaire. Il y mentionne que vous demandez l’abattement et que vous vous engagez à en respecter les conditions, puis il transmet l’acte au SPF Finances pour l’enregistrement.

La demande doit contenir deux éléments :

• la déclaration que vous ne possédez pas, à la date du compromis, la totalité en pleine propriété d’un autre logement ;
• l’engagement de vous domicilier dans le bien dans les 3 ans (5 ans avec l’abattement réno) et d’y rester 5 ans sans interruption.

Vous avez oublié de le demander ? Vous pouvez encore le faire après coup, dans les 6 mois qui suivent l’enregistrement de l’acte authentique, auprès du SPF Finances. Le même délai vaut pour l’abattement réno, que vous pouvez demander en même temps ou séparément.

La page officielle de la Région détaille les conditions de l’abattement sur les droits de vente, avec deux FAQ pour les cas particuliers.

Hypothèque et partage : les autres droits à prévoir

Si vous empruntez pour acheter, la banque prend généralement une hypothèque sur le bien. Son inscription est taxée à 1 % des montants garantis par l’hypothèque. La même taxe de 1 % s’applique à la cession d’une hypothèque.

Le droit de partage, lui aussi de 1 %, concerne les biens détenus à plusieurs en indivision. C’est le cas lors d’une séparation, quand l’un des deux rachète la part de l’autre pour garder la maison, ou après un héritage entre frères et sœurs. Pour la fiscalité d’un bien reçu en héritage, consultez notre article sur les droits de succession à Bruxelles.

Exemple : trois personnes possèdent chacune un tiers d’une maison valant 300.000 €. Si l’une cède son tiers à une autre, le droit de 1 % porte sur la part cédée (100.000 €), soit 1.000 €. Si l’indivision prend fin parce qu’une seule personne devient propriétaire de tout le bien, le droit porte sur la valeur du bien entier (300.000 €), soit 3.000 €.

Une fois propriétaire, pensez aussi au précompte immobilier, payé chaque année : des réductions du précompte immobilier existent notamment pour les enfants à charge.